Wird zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber ein Kreditvertrag abgeschlossen, dann ist dieser bindend. Im Vertrag finden sich verschiedene Vereinbarungen, die sich unter anderem auch auf die vorzeitige Rückzahlung beziehen können. Hierbei wird unterschieden zwischen der Sondertilgung und der vorzeitigen Rückzahlung. Bei der vorzeitigen kompletten Rückzahlung kann es zu einer Vorfälligkeitsentschädigung kommen, mit der sich die Bank für die entgangenen Zinsen entschädigen lässt.

 Vorfälligkeitsentschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Ratenkrediten

In Bezug auf Ratenkredite gibt es eine gesonderte Regelung, die seit dem Jahr 2010 gilt. Der Kreditnehmer muss den Kreditgeber nicht mit hohen Vorfälligkeitszinsen entschädigen, wenn er den Kredit vorzeitig kündigt. Allerdings gilt dies nur, wenn die Ratenkredite nicht vor dem 10. Juni 2010 unterzeichnet wurden. Bei einer Unterzeichnung vor diesem Datum gibt es keine gesetzlichen Beschränkungen in Bezug auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung.

Wenn der Vertrag jedoch nach diesem Datum unterzeichnet wurde, dann kann der Kreditnehmer sich auf die Vorgaben berufen. So muss sich die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung an der bestehenden Restschuld orientieren. Sie darf nicht mehr als 1 % von dieser betragen. Dies gilt aber auch nur dann, wenn der Kredit noch eine Mindestlaufzeit von 12 Monaten oder mehr hat. Mit einem Vorfälligkeitsrechner können die Gebühren, die in dem Zusammenhang anfallen können, berechnet werden.

Bei einer Restlaufzeit unter 12 Monaten darf nur noch ein Anteil von 0,5 % der Restschuld aufgerufen werden. Daher ist es durchaus sinnvoll, eine vorzeitige Tilgung oder auch eine Umschuldung in Betracht zu ziehen. Bei der Umschuldung sollten die Zinsen jedoch deutlich günstiger sein.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Baufinanzierungen

Besonders häufig wird eine recht hohe Vorfälligkeitsentschädigung dann aufgerufen, wenn es sich um eine Baufinanzierung – mit oder ohne Bausparvertrag – handelt. Die Sondertilgung ist im Vertrag normalerweise festgehalten. Sondertilgungsrechte beziehen sich jedoch nicht auf die gesamte Rückzahlung der Restschuld. Hier geht es darum, dass die Restlaufzeit des Kredites durch einmalige Zahlungen verkürzt werden kann.

Der Kreditnehmer kann, abhängig vom Darlehensvertrag, entweder einmal jährlich oder auch mehrfach, Beträge einzahlen und die Darlehenssumme so beim Immobilienkredit reduzieren. Hierfür werden keine Gebühren fällig.

Anders sieht es aus, wenn vor dem Ende der Zinsbindung der Darlehensbetrag auf einmal zurückgezahlt werden soll. Dann kommt es zu einer Berechnung mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner der Bank. Grund für eine vorzeitige Rückzahlung kann eine günstigere Anschlussfinanzierung sein. Es kann aber auch sein, dass der Darlehensnehmer zu Geld gekommen ist. Der Bank entsteht ein Zinsschaden und dieser soll über die Entschädigung reduziert werden.

Einige Banken arbeiten bei der Berechnung der Höhe mit der Aktiv-Passiv-Methode. Als Berechnungsgrundlage werden hier die Konditionen genommen, die auch für Hypothekenpfandbriefe zur Verfügung stehen. Dadurch soll der Kreditnehmer davor bewahrt werden, eine zu hohe Summe zahlen zu müssen.

Die Bedeutung der Sondertilgungsrechte für die Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn sich der Darlehensnehmer dafür entscheidet, sein Baudarlehen oder auch sein Hypothekendarlehen vorzeitig zu kündigen oder eine Kreditablösung durchzuführen, dann kann sich ein Blick auf die Sondertilgungsrechte lohnen. Rein rechnerisch müssen mögliche Sondertilgungen mit einberechnet werden. Durch die Sondertilgungsrechte muss angedacht werden, dass der Darlehensnehmer die Sondertilgungen hätte in Anspruch nehmen können. Der Darlehensbetrag würde sich so deutlich reduzieren und dies wirkt sich auch auf den Zinsverlust der Bank aus. Die Vorfälligkeitsentschädigung muss mit der reduzierten Kreditsumme berechnet werden. Dadurch verringert sich auch die zu zahlende Entschädigung.

Fällt beim Hausverkauf auch eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Es kann verschiedene Gründe geben, warum ein Haus verkauft wird, obwohl die gesamte Kreditsumme noch nicht getilgt ist. Der Hausverkauf sorgt jedoch nicht dafür, dass der Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss. Grundpfandrechtlich muss der Darlehensvertrag der Bank daher bedient werden. Läuft die Sollzinsbindung noch, ist die Zinsbindungsfrist als noch nicht verstrichen, muss auch eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Wenn die Zinsbindung abläuft, besteht auch hier ein gesondertes Kündigungsrecht. Mögliche Veräußerungskosten, die der Darlehensnehmer hat, wirken sich nicht auf die Kreditsumme oder die Darlehenszinsen aus.

Wann darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden?

Wenn die Bank einen Fehler macht, dann müssen Kreditnehmer keine zusätzliche Verzinsung des Restbetrages bei einer vorzeitigen Rückzahlung zurückzahlen. Dies gilt beispielsweise dann, wenn es zu einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung gekommen ist. Dafür ist es notwendig, die Prüfung der Widerrufsbelehrung durch einen Anwalt durchführen zu lassen. Bei einer Baufinanzierung kann sich daraus ein Sonderkündigungsrecht ergeben, welches dafür sorgt, dass eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr gezahlt werden muss.

Kommt es beim Tilgen zu einem Zahlungsverzug, dann kann die Bank den Vertrag aufkündigen. In dem Fall muss der bestehende Restbetrag zurückgezahlt werden. Allerdings darf die Bank dann keine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinseinnahmen verlangen.

Wichtig: Hohe Vorfälligkeitsentschädigungen werden häufig dann aufgerufen, wenn ein Hauskredit oder ein Baukredit vorliegt. Wenn die Zinsbindung laut Vertrag länger als zehn Jahre geht, dann gilt ein Sonderkündigungsrecht. Nach Ablauf von zehn Jahren und mindestens sechs Monaten kann der Kreditnehmer den Vertrag kündigen und muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Was ist bei einer vorzeitigen Rückzahlung zu beachten?

Wer die Chance hat, sein Annuitätendarlehen vorzeitig zurückzuzahlen, der wird diese vermutlich auch nutzen wollen. Neben der möglichen Vorfälligkeitsentschädigung, die anfällt, sollte aber auch noch ein anderer Punkt beachtet werden. Viele Banken berechnen eine Bearbeitungsgebühr. Diese Verwaltungskosten basieren auf der Berechnung der Entschädigung und sind grundsätzlich nicht gedeckelt. Es kann jedoch sinnvoll sein, über einen Musterbrief die Aufschlüsselung zu verlangen und so zu prüfen, ob die Höhe des Betrages rechtmäßig ist.

Wann lohnt sich eine Umschuldung trotz Vorfälligkeitsentschädigung?

Hypothekenzinsen oder Kreditzinsen bei einer Form der Immobilienfinanzierung, sind normalerweise günstig. Allerdings werden sie für einen hohen Betrag berechnet. Bereits nur ein wenig niedrigeres Zinsniveau kann schon für eine hohe Ersparnis sorgen. In dem Fall kann es sinnvoll sein, den Kreditrechner zu bemühen. Für eine optimale Berechnung sind mehrere Werte wichtig:

  1. Das aktuelle Zinsniveau.
  2. Die bestehende Restschuld.
  3. Das neue Zinsniveau.
  4. Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.

Mit den errechneten Werten lässt sich schnell erkennen, ob eine Umschuldung auch dauerhaft eine Ersparnis mit sich bringt oder ob die Ersparnis direkt mit der Vorfälligkeitsentschädigung auch schon wieder entfällt. Es kann aber durchaus noch andere Gründe für eine Umschuldung geben. Teilweise lassen sich die monatlichen Beträge anpassen. Gerade dann, wenn sich die aktuelle Lebenssituation deutlich geändert hat, ist dieser Punkt in seiner Bedeutung nicht zu unterschätzen. Eine Umschuldung sollte aber dennoch nicht spontan beschlossen, sondern gut abgewogen werden.