Im Leben läuft nicht immer alles nach Plan – auch in finanzieller Hinsicht. So kann es durchaus schon einmal vorkommen, dass fällige Zahlungen vergessen werden oder gar gravierende finanzielle Engpässe auftreten. In beiden Fällen kann es heutzutage sehr schnell zu negativen Einträgen im Verzeichnis der Schufa kommen. Dabei handelt es sich um eine Auskunftei, in der sowohl positive als auch negative Bonitätsmerkmale über Kreditnehmer gespeichert sind. Möchten Verbraucher einen neuen bzw. weiteren Kredit aufnehmen, können eventuelle negative Einträge in der Praxis zum echten Problem werden.

Anschlussfinanzierung ohne Schufa

Schwierigkeiten bei schlechter Schufa möglich

Auch Kreditnehmer einer Immobilienfinanzierung können aufgrund negativer Einträge im Verzeichnis der Schufa in ernsthafte Schwierigkeiten geraten. Das ist dann der Fall, wenn die sogenannte Zinsbindungsfrist abläuft. Im Regelfall ist zu diesem Zeitpunkt eine verbleibende Kreditsumme offen, die weiter finanziert werden muss. Dazu wird ein neuer Kreditvertrag zu entsprechend angepassten Zinskonditionen abgeschlossen. Bis spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung fertigen Banken und Sparkassen fertigen dazu ein entsprechendes Prolongationsangebot aus.

Verschlechtert sich allerdings die Bonität des Kreditnehmers, sind Kreditinstitute nicht zur Prolongation verpflichtet. In diesem Fall wird also keine Weiterfinanzierung ermöglicht. In Abhängigkeit davon wie gravierend vorliegende negative Schufa-Eintragungen sind, können diese zur Ablehnung einer Weiterfinanzierung ausreichen.

Anschlussfinanzierung trotz negativer Schufa

Verfügen Kreditnehmer einer Immobilienfinanzierung über negative Schufa-Einträge, ist ein frühzeitiges Handeln vor Ablauf der Zinsbindung empfehlenswert. So bleibt ausreichend Zeit, um eventuelle Unstimmigkeiten zu klären und Einträge zu überprüfen.

Letzteres – also die Überprüfung auf negative Einträge – sollten Kreditnehmer im ersten Schritt tun. Jeder Bürger hat das Recht, sich einmal jährlich kostenfrei über ihn betreffende Einträge zu informieren. Eine entsprechende Auskunftsanfrage wird auf Anfrage per Post zugesendet und ist wie erwähnt kostenlos. Aus der personenbezogenen Auskunft gehen auch alle möglichen Negativmerkmale hervor, die zu Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der angestrebten Anschlussfinanzierung führen können. Alle Einträge sollten geprüft werden. Möglicherweise sind einige angeblich offene Forderungen schon bezahlt. Andere sind womöglich gar nicht berechtigt. Bleibt noch genügend Zeit bis zum Festzinsablauf, lassen sich diese bis dahin noch beseitigen.

Sollten sich negative Einträge nicht (vollständig) klären lassen, muss dies nicht unbedingt der K.O. für eine Anschlussfinanzierung sein. Denn für die meisten Bankhäuser ist die Schufa nur Bonitätsmerkmal von vielen – wenn auch ein durchaus wichtiges. Deshalb kann es hilfreich sein, im Gegenzug zur schlechten Schufa andere Bonitätsmerkmale zu verbessern. So haben Kreditnehmer womöglich weitere Einkommensquellen (z.B. einen Nebenjob) von dem der Kreditgeber bisher nichts weiß. Oder aber die Höhe des Haushaltseinkommens ist deutlich gestiegen. Die Verbesserung solcher Bewertungskriterien kann zur Kreditausreichung trotz negativer Schufa führen.

Auch das Thema Sicherheiten ist für Kreditgeber ein manchmal ausschlaggebender Faktor. Deshalb ist die korrekte bzw. bestmögliche Bewertung der finanzierten Immobilie im Falle negativer Schufa-Einträge umso wichtiger. Womöglich ist der Immobilienwert aufgrund von Preisveränderungen seit ursprünglicher Kreditaufnahme gestiegen. Vielleicht gab es zwischenzeitlich Modernisierungsmaßnahmen, die positiven Einfluss auf den Immobilienwert haben. Auch diese sollte der Kreditgeber kennen, um die Immobilie realistisch bzw. möglichst gut zu bewerten.

Anbietervergleich niemals vernachlässigen

Eine Anschlussfinanzierung zu erreichen hat für Kreditnehmer mit negativer Schufa natürlich oberste Priorität. In den meisten Fällen kann ein drohender Verkauf der Immobilie nur so abgewendet werden. Dennoch ist es wichtig, die Anschlussfinanzierung „nicht um jeden Preis“ abzuschließen. Denn diese wird aufgrund der vorhandenen Negativmerkmale im Regelfall deutlich kostenintensiver sein, als sie es im Falle guter Kreditnehmerbonität wäre.

Deshalb ist ein ausgiebiger Anbietervergleich gerade auch im Falle einer negativen Schufa äußerst wichtig. Je mehr Anbieter angefragt werden, desto höher ist dabei die Chance, auf einen Kreditgeber mit verträglichen Zinskonditionen zu stoßen – trotz der entsprechenden Rahmenbedingungen. Und gerade für Immobilienfinanzierungen gilt, dass bereits kleine Zinsunterschiede große finanzielle Auswirkungen mit sich bringen können. Eine sogenannte Umschuldung zu einem anderen Kreditgeber kann leicht mehrere Tausend Euro an Kosteneinsparung bedeuten. Folgendes Rechenbeispiel soll das mögliche Einsparpotenzial verdeutlichen:

Annahme: Ein Kreditnehmer mit schlechter Schufa möchte seine Immobilienfinanzierung mit einer Restschuld in Höhe von 150.000 Euro prolongieren (Monatsrate 800 Euro). Der Zinssatz der Finanzierung lag bisher bei 2,39 Prozent jährlich – bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Die Hausbank lehnt eine Prolongation aufgrund zu schlechter Bonität ab. Zeit, die Einträge in der Schufa abschließend zu klären, bleibt nicht. Deshalb wendet der Betroffene sich an ein anderes Kreditinstitut, das die Weiterfinanzierung ermöglicht. Der Zinssatz für eine Zinsbindung von weiteren 10 Jahren soll aufgrund von Risikozuschlägen allerdings bei 4,49 Prozent liegen – trotz weiterhin günstiger Zinsbedingungen. Nach einem gründlichen Konditionsvergleich kommt ein weiteres Kreditinstitut infrage. Dessen Konditionen liegen bei 3,99 Prozent pro Jahr. Die Verkürzung der Zinsbindung auf 5 Jahre führt zu nochmals 0,6 Prozent niedrigere Zinskosten, also zu einem Satz in Höhe von 3,39 Prozent jährlich.

Angebot 1
(10 Jahre ZB)
Angebot 2
(5 Jahre ZB)
Zinssatz p.a.4,49 Prozent pro Jahr3,39 Prozent pro Jahr
Zinskosten in 5 Jahren31.973,07 Euro23.436,63 Euro
Zinsvorteil10.238,37 Euro
abzgl. Nebenkosten9.738,37 Euro

Die im Rahmen einer solchen Umschuldung anfallenden Nebenkosten für Notar und Grundbuchamt liegen bei knapp 500 Euro. Dennoch beläuft sich die Gesamteinsparung bei Nutzung von Angebot 2 auf knapp 10.000 Euro. Den Ablauf der Festzinsbindung und die damit verbundene Chance zur Umschuldung sollten Kreditnehmer deshalb nicht nur als Belastung, sondern immer auch als „Chance“ sehen.

Lange Zinsbindung vermeiden

Sollten Kreditnehmer trotz negativer Schufa eine Anschlussfinanzierung erreichen, sollte diese über eine möglichst kurze Zinsbindungsfrist verfügen. Zum einen deshalb, weil deren Zinssatz im Normalfall niedriger ist als im Fall einer längeren Zinsbindungsfrist. Angesichts des ohnehin höheren Zinssatzes gegenüber Finanzierungen für Kreditnehmer guter Bonität schafft dies eine gewisse finanzielle Entlastung.

Zudem anderen verschafft die Anschlussfinanzierung betroffenen Kreditnehmern Zeit, sich um die offenen Einträge in der Schufa zu kümmern. Im besten Fall lassen sich diese bis zum Ablauf der (kürzeren) Zinsbindungsfrist aus der Welt schaffen. Wenn ja, wäre daraufhin wieder eine Weiterfinanzierung zu herkömmlichen, attraktiveren Zinskonditionen möglich.

Das Forwarddarlehen als Lösung?

Im Zusammenhang mit einem sogenannten Forwarddarlehen können sich Kreditnehmern schon frühzeitig die Zinskonditionen der späteren Anschlussfinanzierung sichern. Das schafft Gewissheit. Allerdings erheben Kreditinstitute dafür gewisse Zinsaufschläge. Zudem kommen im Falle negativer Schufa-Einträge Risikoaufschläge hinzu, die den ohnehin nicht immer vorhandenen Kostenvorteil des Forwarddarlehens wieder zunichtemachen. In der Praxis macht der Abschluss eine Forwarddarlehens deshalb vor allem aus Sicht des Kreditnehmers mit schlechter Schufa nur wenig Sinn.

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