Der Kredit ohne Eigenkapital ist vor allem dann relevant, wenn es sich um ein Darlehen für die Finanzierung einer Immobilie handelt. Oft wird den Käufern empfohlen, beim Immobilienkauf ein Eigenkapital von wenigstens 20 % vorweisen zu können. Auf diese Weise werden die Kaufnebenkosten normalerweise abgedeckt. Wer kein Eigenkapital hat, der kann aber ebenfalls eine Finanzierung erhalten. Es handelt sich dann um die sogenannte Vollfinanzierung für den Hauskredit.

Wann wird Eigenkapital benötigt?

Bei den meisten Darlehen ist es nicht notwendig, Eigenkapital einzubringen. Kleinkredite oder auch der normale Privatkredit brauchen kein Eigenkapital. Die Kreditsumme ist hier meist überschaubar gehalten, die Kreditraten werden an das Einkommen angepasst. Bei einem Immobilienkredit sieht es anders aus. Hier gibt es einige Besonderheiten.

Banken wünschen sich vom Kunden Eigenkapital bei einer Immobilienfinanzierung, damit die Erwerbsnebenkosten oder Baunebenkosten abgedeckt sind. Grund dafür ist, dass eine Vollfinanzierung oder auch eine 110%-Finanzierung oft sehr knapp gerechnet sind. Bei einer Beleihung einer Immobilie kann auch nicht mehr Geld aufgenommen werden, als die Immobilie wert ist. Bei einer Vollfinanzierung ist dies jedoch oft der Fall.

Daher wird die volle Kreditsumme ohne Eigenkapital meist nur dann gewährt, wenn die Kreditnehmer besondere Sicherheiten mitbringen. Zudem kann der Effektivzins bei einer Vollfinanzierung höher ausfallen.

Warum kann ein Kredit ohne Eigenkapitalanteil sinnvoll sein?

Ist es überhaupt sinnvoll, eine Kreditanfrage für die Traumimmobilie zu stellen, wenn nur eine Vollfinanzierung möglich ist? Können nicht einmal die Kosten für den Grundbucheintrag getragen werden, ist sogar eine 110%-Finanzierung notwendig. Der größte Vorteil ist vor allem, dass Sie mit einem solchen Baudarlehen oder Annuitätendarlehen Ihr Traumhaus auch dann finanzieren können, wenn Sie nichts gespart haben.

Mit einer Vollfinanzierung können Sie auch schon früh in eine Immobilie investieren. Gerade für junge Familien ist das ein interessanter Aspekt. So kann der Kredit recht schnell abgezahlt werden und Sie zahlen schon früh keine Tilgungsraten mehr. Dennoch sollten Sie nebenbei weiter Kapital ansparen, um das Haus oder die Wohnung halten zu können.

Welche Nachteile gibt es bei einer Vollfinanzierung?

Bevor Sie ein Darlehen aufnehmen und einen Termin beim Grundbuchamt vereinbaren, sollten Sie sich auch über mögliche Nachteile informieren. Wenn Eigenkapital vorhanden ist, sinkt das Risiko für die Bank. Dies bedeutet, bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital, geht die Bank ein hohes Risiko ein. Daher wird sie eine besonders gründliche Prüfung der Bonität durchführen. Zusätzlich dazu steigen normalerweise die Zinsen um einige Prozentpunkte an und das Darlehen wird höher. Die Sollzinsbindung ist zwar dennoch vorhanden und die Bank geht eine Zinsbindungsfrist ein, dennoch ist die Tilgungsrate höher, als es bei einem preiswerteren Kredit der Fall wäre.

Nehmen Sie daher erst einen Budgetrechner und einen Zinsrechner zur Hand und achten Sie zusätzlich darauf, dass Sie sich richtig absichern. Sie können eine Risikolebensversicherung abschließen und auch einen Fondssparplan einrichten. Über diesen Sparplan sparen Sie Geld für die Immobilie und für mögliche Sonderzahlungen an. Vergessen Sie auch nicht die Wohngebäudeversicherung. Zudem sollten Sie möglichst schuldenfrei sein, um die Wahrscheinlichkeit zu erhöhen, die Vollfinanzierung auch zu erhalten.

Wann ist der Kredit ohne Eigenkapital wirklich sinnvoll?

Eine Faustformel dafür, wann ein Immobilienerwerb mit einer Vollfinanzierung sinnvoll ist, gibt es nicht. Grundsätzlich ist diese Form der Finanzierung für einen Darlehensnehmer jedoch von Vorteil, wenn bisher kein Guthaben angespart wurde, es aber ein gutes Angebot für eine Immobilie oder auch ein Grundstück gibt und Baugeld benötigt wird. Ein Sofortkredit ist hier nicht zu erwarten. Generell sollte auch erst berechnet werden, welche Optionen für die Tilgung zur Verfügung stehen und welche Gesamtkosten anfallen. Hier kann ein Baukreditrechner ebenso helfen, wie ein Budgetrechner.

Beachten Sie auch, dass unvorhergesehene Kosten entstehen können. Während die Notarkosten und Grunderwerbssteuer schon vorher feststehen, ist dies bei Baunebenkosten anders. Planen Sie daher als Faustregel noch einen zusätzlichen Betrag ein. Senken können Sie die Kosten über Eigenleistungen. Prüfen Sie mit dem Kreditrechner, wie sich diese auf den Gesamtbetrag auswirken kann.

Tipp: Die Kreditvergabe für ein Bauspardarlehen kann positiv beeinflusst werden, wenn Sie im Kreditantrag angeben, dass Sie Eigenleistungen erbringen und die Darlehenssumme so sinkt. Dies wirkt sich auch auf das Zinsniveau aus.

Wann ist der Kredit ohne Eigenkapital sinnvoll?

Wenn Sie sich für einen Kredit ohne Eigenkapital interessieren, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile genau gegeneinander abzuwägen. Der Verlockung, schon bald ins eigene Heim einziehen zu können, stehen die hohen Belastungen durch die monatlichen Raten gegenüber.

Grundsätzlich ist der Kredit ohne Eigenkapital nur dann empfehlenswert, wenn Ihr Einkommen hoch genug ist, um die Raten problemlos zu bewältigen. Außerdem sollte die Wahrscheinlichkeit für einen Verlust des Arbeitsplatzes sehr gering sein. Nur so haben Sie die Sicherheit, die Raten fristgerecht begleichen zu können.

Sollte Ihr Einkommen hingegen nicht allzu hoch sein, ist es besser andere Alternativen für den Hauskauf zu suchen. Es kann in dem Fall sinnvoller sein, zunächst eine Weile zu sparen, um den Hauskauf für einige Zeit zu verschieben. Das senkt nicht nur die Raten, sie profitieren dabei auch von einer größeren finanziellen Sicherheit.

Darauf sollten Sie bei einer Vollfinanzierung achten

Es gibt einige Punkte, die bei einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital eine wichtige Rolle spielen. Achten Sie auf wichtige Punkte, wie:

  1. Zinsbindung

Prüfen Sie nach, welche Zinsaufschläge anfallen und wie lange die Zinsbindung dauert. Nutzen Sie auch ein Rechenbeispiel um zu schauen, wie sich kleine Veränderungen bei den Hypothekenzinsen auf den gesamten Betrag auswirken.

  1. Anschlussfinanzierung

Wann wird eine Anschlussfinanzierung fällig und wie kann diese aussehen? Nutzen Sie einen Tilgungsrechner und berechnen Sie Ihre Tilgungsleistungen. Der Haushaltsrechner kann dabei helfen zu schauen, welchen Darlehensbetrag Sie höchstens aufnehmen können.

  1. Prüfen Sie mögliche Prämien

Kommt eine Wohnungsbauprämie für Sie infrage? Können Sie Baukindergeld nutzen? Informieren Sie sich auch darüber, ob Sie einen Teil vom Darlehensbetrag mit einem Förderdarlehen bedienen können. Vielleicht können Sie auch mit dem Bausparvertrag, den Sie mit vermögenswirksamen Leistungen bespart haben, ein besseres Zinsniveau erhalten.

  1. Sind Sondertilgungen möglich?

Wie sieht es bei der Vollfinanzierung mit Sondertilgungen aus? Was ist, wenn Sie den Kredit früher ablösen oder umschulden möchten? Gibt es dann eine Vorfälligkeitsentschädigung?

  1. Wann haben Sie Ihr Immobiliendarlehen beglichen?

Gut zu wissen ist es auch immer, wann der Baukredit abbezahlt ist. Das hängt natürlich von den Bauzinsen und auch vom Tilgungssatz ab. Dieser sollte nicht zu hoch angesetzt werden, um eine Privatinsolvenz zu vermeiden. Wie hoch der Tilgungsanteil ist, bestimmt maßgeblich auch die Laufzeit und die Monatsrate.

  1. Sichern Sie sich richtig ab

Eine Restschuldversicherung sollte unbedingt abgeschlossen werden. Auch eine Lebensversicherung kann für eine optimale Absicherung sorgen.

Gerade die Darlehenszinsen sind ein wichtiger Punkt bei der Vollfinanzierung. Dies gilt nicht nur für ein Immobiliendarlehen, sondern auch für einen Modernisierungskredit und ein Hypothekendarlehen. Halten Sie die Zinskosten und die Restschuld nach der Zinsbindung möglichst gering. Zinsgünstige Vollfinanzierungen können Sie in einem Vergleich finden. Je geringer die Zinskosten, desto mehr Kredit können Sie auch monatlich begleichen.

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