Die Finanzierung einer Immobilie ohne bestehenden Eigenkapitalanteil ist für viele Menschen eine Möglichkeit, bereits in jungen Jahren investieren zu können. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei der sogenannten Vollfinanzierung eins eher hoher Tilgungssatz in Bezug auf die Zinsen notwendig ist und auch die Kreditlaufzeit oft über mehrere Jahrzehnte geht. Hier kommt es daher darauf an, wie gut der Kreditnehmer finanziell aufgestellt ist und welches Angebot er erhält.

Vollfinanzierung

Was ist genau unter einer Vollfinanzierung zu verstehen?

Bei der Vollfinanzierung handelt es sich um eine sogenannte „über-100-Prozent-Finanzierung“, die sich dadurch auszeichnet, dass durch den Kreditnehmer kein Eigenkapitalanteil eingebracht wird. Das heißt, die Finanzierung enthält nicht nur die Kosten für die Immobilie, sondern auch die Kaufnebenkosten. Während eigentlich die Empfehlung ausgesprochen wird, die Kaufnebenkosten durch Eigenkapital oder auch Guthaben, welches Bausparverträge mit sich bringen, zu bedienen, erfolgt dies bei einer Vollfinanzierung nicht. Die Notarkosten, die Courtage für den Makler oder auch mögliche Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch werden durch die Finanzierung gezahlt.

Welche Vorteile bringt eine Vollfinanzierung mit sich?

Die Vorteile der Vollfinanzierung sind ganz unterschiedlich. So wird hier normalerweise mit einer sehr hohen Tilgungsleistung gearbeitet, da die Bank den Kredit sonst nicht zur Verfügung stellt. Entgegen der gängigen Meinung ist der Darlehensnehmer dadurch relativ schnell schuldenfrei, wenn er die Leistung halten kann. Der Tilgungssatz zu Beginn ist zwar sehr hoch, gerade im Alter sinken dafür aber die Kosten, da auch die Restschuld so geringer ist.

Wenn aktuell eine Niedrigzinsphase herrscht, dann ist es lohnenswert, sich für eine Vollfinanzierung zu entscheiden und den geringen Zins durch die Zinsbindung in Anspruch zu nehmen. Wer erst wartet, bis er das notwendige Eigenkapital hat, der muss möglicherweise deutlich höhere Zinsen zahlen.

Bei einer guten Bonität haben bereits junge Menschen oder junge Familien die Möglichkeit, eine Immobilie zu finanzieren. Sie sind dann schneller fertig mit der Abzahlung und früher schuldenfrei.

Nicht jedem Darlehensnehmer wird eine Vollfinanzierung zur Verfügung gestellt. Daher ist es wichtig zu wissen, dass die Banken hier oft sehr viel Erfahrung mitbringen und eine umfangreiche Beratung und Kontrolle zur Verfügung stellen. Das heißt, der Darlehensnehmer sowie sein Einkommen werden genau geprüft. Es kann zu einer Ablehnung kommen, wenn dieses nicht ausreichend ist.

Die Nachteile einer Vollfinanzierung

Um eine Vollfinanzierung zu erhalten, müssen sehr hohe Tilgungsleistungen erbracht werden. Diese haben in der Regel eine Höhe von bis zu 3 %. Das heißt, wenn ein sehr hoher Kredit in Anspruch genommen wird, dann ist auch eine hohe Tilgungsrate einzurechnen. Nicht jeder Darlehensnehmer kann sich dies leisten. Umso wichtiger ist eine gute Beratung mit einer Berechnung der Kosten und Raten, die hier auf den Kreditnehmer zukommen.

In Bezug auf die Konditionen ist es wichtig zu wissen, dass diese deutlich teurer sind, als bei einer Finanzierung mit einem Anteil von Eigenkapital. Dies hängt unter anderem damit zusammen, dass bei einer Vollfinanzierung oft ein Risikoaufschlag erfolgt. Der Zinsaufschlag führt zu einem höheren Effektivzins und dieser bringt natürlich auch höhere Konditionen mit sich.

Ein weiterer Nachteil ist, dass längst nicht alle Banken dazu bereit sind, eine Vollfinanzierung zur Verfügung zu stellen. Dies heißt, der Kreditnehmer hat keinen umfangreichen Vergleich, den er nutzen kann. Die Suche nach einem günstigen Angebot gestaltet sich daher eher schwierig.

Für wen steht eine Vollfinanzierung zur Verfügung?

Nicht jeder Kreditnehmer kann eine Vollfinanzierung erhalten. Tatsächlich sind es eher wenige Anträge, die auch gewährt werden. Grund dafür ist, dass eine sehr gute Bonität vorliegen muss. Aber auch das Einkommen in Gegenüberstellung zur Kreditsumme spielt eine wichtige Rolle. So arbeiten Banken hier normalerweise mit der 40-Prozent-Regel. Diese besagt, dass der oder die Darlehensnehmer nur dann die Vollfinanzierung erhalten, wenn die Kreditrate nicht mehr als 40 % ihres monatlichen Einkommens beträgt. Das bezieht sich nicht nur auf die Finanzierung der Immobilie. Viele Menschen haben zusätzliche Kredite, beispielsweise für ein Auto. Diese Kredite werden ebenfalls mit eingerechnet, wenn es um die Berechnung der 40 % geht. Daher ist es empfehlenswert, dass eine Vollfinanzierung nur dann auch beantragt wird, wenn keine weiteren Schulden vorliegen.

Welche Bedeutung hat die Immobilie bei der Kreditvergabe?

Ein wichtiger Punkt bei der Beantragung einer Vollfinanzierung ist der Blick auf die Immobilie. Diese gilt als wichtigste Sicherheit der Bank. Wenn die Bank eine Vollfinanzierung unterstützt, dann geht sie ein hohes Risiko ein. Grund dafür ist, dass die Immobilie den Wert des Kredites meist nicht deckt. Allerdings möchte die Bank sicherstellen, dass der Wert der Immobilie gesichert ist und möglicherweise sogar steigt. Hier spielen die Lage und auch die Ausstattung eine große Rolle. Die Chancen, eine Vollfinanzierung zu erhalten, steigen dann, wenn die Immobilie eine gute Lage vorweisen kann. Bei einer weniger guten Lagen ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass es eher zu einer Ablehnung kommt.

Ist das Risiko höher?

Das Risiko bei einer Vollfinanzierung ist vergleichbar mit dem Risiko bei einer Finanzierung, in die auch Eigenkapital eingebracht wird. Grundsätzlich ist eine Immobilienfinanzierung mit einem gewissen Risiko behaftet. Der Kreditnehmer kann nicht davon ausgehen, dass die aktuelle finanzielle Lage dauerhaft gewährleistet werden kann. Umso wichtiger ist eine optimale Absicherung. Diese besteht nicht nur aus einer genauen Berechnung von Einnahmen und Ausgaben und einem Abwägen, ob sich der Kredit geleistet werden kann.

Die Absicherung sollte auch in Bezug auf eine mögliche Arbeitslosigkeit oder den Tod des Hauptverdieners erfolgen. Auch wenn die 40-Prozent-Regelung im Rahmen der Banken sinnvoll ist, so sollten Kreditnehmer genau prüfen, ob sie diese Höhe der Rate auf sich nehmen möchten und noch in der Lage sind, Rücklagen zu bilden.

Ist eine Sondertilgung möglich?

Normalerweise ist es auch bei einer Vollfinanzierung möglich, Sondertilgungen durchzuführen. Das heißt, der Darlehensnehmer kann jährlich höhere Beträge einzahlen und somit die Restschuld reduzieren. Allerdings ist auf den Kreditvertrag zu achten. Teilweise gibt es Begrenzungen, wie oft und in welcher Höhe die Sondertilgungen erfolgen können.

Generell ist es daher wichtig, bei einer Vollfinanzierung die Konditionen und Rahmenbedingungen genau zu prüfen und auch eine unabhängige Beratung oder einen Vergleich in Anspruch zu nehmen. Nur so kann sich der Kreditnehmer absichern und sicherstellen, dass er ein gutes Angebot erhält, welches er über die Jahre dauerhaft bedienen und fließend für die Immobilie tilgen kann.