Das Grundbuch bildet eine wichtige Basis für Immobilienbesitzer. Es enthält alle relevanten Informationen in Bezug auf die Immobilie. Geführt wird es durch das Grundbuchamt, das sich im örtlichen Amtsgericht im Grundbuchbezirk befindet. Wenn eine Immobilie verkauft werden soll, dann spielt das Grundbuch in Bezug auf die Auflassungsvormerkung eine wichtige Rolle.

 Grundbuch

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch setzt sich aus mehreren Abschnitten zusammen. In der Aufschrift ist unter anderem enthalten, welches Amtsgericht zuständig ist. Zudem gibt es Informationen zum Grundbuchblatt. Der Aufbau setzt sich wie folgt zusammen:

  • Erste Abteilung

Die Abteilung I enthält alle wichtigen Informationen zu den Eigentumsverhältnissen. Die Eigentumsverhältnisse können hier den Grundakten entnommen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie nicht nur einer Person gehört. So kann hier vermerkt sein, dass es eine Teilungserklärung gibt oder dass eine Eigentümerschaft vorliegt.

  • Zweite Abteilung

In der Abteilung II finden sich alle Beschränkungen oder Lasten, die noch auf der Immobilie oder dem Grundstück sind. Hier in der Grundbuchordnung lässt sich über die Einsichtnahme erkennen, ob es ein Wohnrecht oder Nießbrauchrechte gibt. Auch die Rechte zur Nutzung von Wegen sind vermerkt. Beschränkungen, wie Rechte auf Wohnen oder der Nießbrauch, können den Wert der Immobilie verringern.

  • Dritte Abteilung

Die Abteilung III enthält alle Informationen zur Grundschuld sowie zu bestehenden Hypotheken oder Grundpfandrechten. Vermerkt ist hier beispielsweise, wenn ein Immobilienkredit besteht. Vermerkt sind dabei nicht nur die Reallasten und Pfandrechte. Auch dann, wenn das Darlehen schon abgezahlt ist, kann es noch als Grundbucheintrag vorhanden sein. Es muss eine Löschungsbewilligung erfolgen. Bei einer Umschuldung mit einem Gläubigerwechsel muss zudem die Grundschuld verändert und beurkundet werden.

Das ist wichtig zu wissen

Wer eine Grundbucheinsicht beantragt und sich mit der Grundbuchordnung (GBO) nicht auskennt, der ist möglicherweise verwundert, wie viele Informationen hier zu finden sind. Die Grundlage für die GBO ist die Grundbuchverfügung. Dies ist die Verordnung zur Durchführung der Ordnung des Grundbuches. Eine Verwirrung hängt oft damit zusammen, dass alle eingetragenen Daten immer einsehbar bleiben müssen. Früher wurde das Grundbuch in Papierform geführt, heute ist es elektronisch vorhanden. Löschungen werden markiert, aber nicht komplett entfernt.

Interessant ist die Frage, wer den Einblick überhaupt erhalten kann. Hier gibt es klare Begrenzungen:

  • Die Einsicht nach Einsichtsrecht darf durch den Eigentümer oder durch Hypothekengläubiger erfolgen.
  • Antragsteller, die ein dingliches Interesse am Objekt haben, dürfen ebenfalls eine Anfrage stellen.
  • Personen, die eine Bevollmächtigung vom Eigentümer haben, gehören ebenfalls dazu.
  • Auch Behörden und Notare erhalten Einsicht, ebenso wie öffentlich bestellte Ingenieure für die Vermessung (Vermessungsingenieure).

Ebenfalls wichtig zu wissen ist, dass es ein Erbbaugrundbuch gibt. Dieses beinhaltet alle wichtigen Informationen zum Erbbaurecht.

Grundbuchkosten – was ist zu beachten?

Erbengemeinschaft, Wohnungseigentum oder Immobilienbesitzer – wenn es zu einem Verkauf der Immobilie kommen soll, dann fallen Kosten an und diese können hoch sein. Wenn sich die Besitzverhältnisse ändern, dann muss das auch im Grundbuch vermerkt werden.

Kosten fallen bei den folgenden Punkten an:

  • Löschung der bestehenden Grundschulden des Immobilienverkäufers
  • Einholung der Vorkaufsverzichterklärung
  • Vermerk von Wohnrechten und Wegerechten
  • Fälligkeitsstellung des vereinbarten Kaufpreises
  • Auflassungsvormerkung eintragen

Es gibt online verschiedene Rechner, über die sich die Grundbuchkosten bei einem Eigentümerwechsel berechnen lassen. In der Regel handelt es sich vor allem auch um Notarkosten, die hier anfallen.

Die Gemarkung im Grundbuch

Auch die Gemarkung ist im Grundbuch wichtig. Es handelt sich dabei um eine Flächeneinheit von einem bestehenden Grundstücksverband. Hier liegen die Flure oder Flurstücke oft direkt nebeneinander. Der Begriff der Gemarkung wurde aus dem sogenannten Liegenschaftskataster entnommen und wird so auch direkt im Grundbuch aufgenommen. Hier ist auch vermerkt, welche Flurnummer das jeweilige Grundstück hat. Das Kataster, geführt durch das Katasteramt, ist ein besonders umfangreiches Verzeichnis, in dem die Unterteilungen in Gemarkungen, Flurstücke und Flure erfolgt. Die Flurkarte wird oft gezeigt, wenn eine Kaufabsicht für das Grundstück oder die Immobilie besteht.

Für wen ist das Grundbuch eigentlich relevant?

Das Bestandsverzeichnis von Immobilien sowie auch das Teileigentumsgrundbuch oder das Grundbuch haben eine Bedeutung für verschiedene Personen und Stätten. Im Fokus stehen dabei natürlich Interessenten, Käufer und Immobilieneigentümer oder Grundstückseigentümer sowie Erbbauberechtigte. Die Interessen daran sind jedoch unterschiedlich. Während eine Eigentümergemeinschaft möglicherweise Fragen zu der Aufteilung hat, sind für den Rechtspfleger andere Themen relevant.

Teilweise müssen auch vor dem Verkauf die Rechtsverhältnisse geklärt werden. Ein Eigentumsübergang kann erst dann erfolgen, wenn es keine Unklarheiten mehr gibt und keine Vorkaufsrechte mehr bestehen. Eine notarielle Beglaubigung oder Beurkundung dieser Information kann wichtig sein.

Zudem spielt das Grundbuch eine Rolle, wenn es um ein Baudarlehen hat. Wer mit seinem Bausparvertrag unbebauten Grund oder auch bebauten Grund erwerben möchte, der benötigt oft ein Darlehen. Die Grundschuld wird dann im Grundbuch oder im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Vorher wird jedoch geprüft, ob keine Insolvenzvermerke in der SCHUFA enthalten sind und was für Schulden noch auf der Immobilie liegen.

Viele Immobilienbesitzer wissen nicht, dass es eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch gibt. Hierbei handelt es sich um Vorgaben dazu, was Nachbarn erlaubt ist. Geregelt sind hier beispielsweise:

  • Wegerecht
  • Leitungsrecht
  • Bebauungsbeschränkungen
  • Überbaurecht