Hauskredit

Hauskredit2018-08-13T08:08:23+00:00

Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses ist für viele Personen die größte Ausgabe, die sie in ihrem Leben tätigen. In den meisten Fällen ist dies nicht ohne einen Kredit möglich. Der Hauskredit eröffnet zwar für viele Menschen erst die Möglichkeit, ein Eigenheim zu besitzen, er stellt jedoch auch über viele Jahre hinweg eine erhebliche Belastung dar. Damit der Kauf oder der Bau des Eigenheims zu einem vollen Erfolg wird, ist es sehr wichtig, einen passenden Kredit zu wählen. Dieser Artikel stellt einige Dinge vor, die bei der Auswahl unbedingt zu berücksichtigen sind.

Den Hauskredit sorgfältig planen

Wie in der Einleitung bereits erwähnt, ist der Hauskauf oftmals die größte Ausgabe des gesamten Lebens. Der Kredit, der dafür notwendig ist, ist daher dementsprechend hoch. Dies hat zur Folge, dass Sie hier stets mit besonderer Sorgfalt vorgehen sollten.

Wenn Sie hier viele verschiedene Möglichkeiten miteinander vergleichen und alle Optionen sorgfältig prüfen, ist es oftmals möglich, einen etwas günstigeren Kredit zu finden. Nehmen Sie sich die Zeit dafür! Aufgrund des hohen Darlehensbetrags und der langen Laufzeit des Kredits können hier selbst minimale Verbesserungen eine sehr hohe Auswirkung haben.

Achten Sie bei der Planung des Hauskredits nicht nur darauf, dass die Zinsen gering sind, sondern auch darauf, dass die übrigen Konditionen stimmen. Beispielsweise ist es sehr wichtig, dass die Höhe der monatlichen Raten Ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht. Sind die Raten zu gering, müssen Sie unnötig lange den Kredit abbezahlen und daher hohe Zinsen entrichten. Sind sie hingegen zu hoch, kann dies Probleme bei der Rückzahlung mit sich bringen und im schlimmsten Fall sogar in eine Schuldenfalle führen.

Wie viel Kredit benötige ich für mein Finanzierungsvorhaben?

Die Kreditsumme hängt nicht allein vom Kaufpreis des Hauses ab, sondern auch von den Ersparnissen, die der Käufer als Eigenkapital mitbringen kann. Je mehr direkt am Anfang selbst gezahlt werden kann, desto niedriger fällt der Kredit aus. Zusätzlich zum Kaufpreis müssen aber auch die Nebenkosten des Hauskaufes berücksichtigt werden. Notarkosten, Grunderwerbssteuer, Maklergebühren und die Eintragung ins Grundbuch fallen zusätzlich an. Am besten überlegt man daher zunächst, wie hoch der Kredit sein darf, damit man ihn sich leisten kann und sucht im Anschluss nach einer Immobilie in der passenden Preisklasse.

Kredit für ein Haus – die Frage des Eigenkapitals

Über das nötige Eigenkapital beim Kredit für ein Haus gibt es die unterschiedlichsten Auffassungen, die vom Ratschlag zur Vollfinanzierung im gegenwärtigen Zinstief (Stand: 2014) bis zu einem Eigenkapitalanteil ab 40 % reichen. Wer wissen möchte, wie die Banken den Eigenkapitalanteil bewerten, muss nur einen Zinsvergleich für unterschiedliche Beleihungswerte vornehmen. Der Beleihungswert ist der zu finanzierende Wert der Immobilie. Ein Beleihungswert von 50 % entspricht also einem Eigenkapitalanteil jenseits der 50 % (weil zum reinen Kaufpreis immer noch Nebenerwerbskosten von rund 7 bis 12 % kommen). Hier ein Vergleich der günstigsten effektiven Zinsen am Markt für eine Bausumme von 150.000 Euro bei einer anfänglichen Tilgung von 2,00 % sowie einer Sollzinsbindung von 10 Jahren (Stand: 25.11.2014):

  • 50 % Beleihungswert: 1,41 %
  • 60 % Beleihungswert: 1,61 %
  • 70 % Beleihungswert: 1,61 %
  • 80 % Beleihungswert: 1,63 %
  • 90 % Beleihungswert: 1,82 %

Was bedeutet nun eine Zinsdifferenz von 0,41 % auf die Dauer von 25 Jahren Tilgungsfrist, also die Differenz zwischen nur 15 bis 20 % Eigenkapital oder 60 bis 70 % Eigenkapital? Hierbei werden die nötigen Nebenerwerbskosten mit berücksichtigt. Außerdem soll davon ausgegangen werden, dass sich die Zinsdifferenz auch nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist von zehn Jahren in etwa auf dem aktuellen Niveau hält. Der Kreditrechner gibt schnelle Auskunft: 0,41 % für 150.000 Euro Kreditsumme macht bei 25 Jahren Laufzeit einen finanziellen Unterschied allein bei den Zinskosten von 7.844,41 Euro aus. Hinzu kommt nun der Aspekt, dass die Erwerber mit hohem Eigenkapitalanteil vielleicht viel kürzer tilgen können, wodurch die Zinslast nochmals sinkt. Auf diese Weise kommt trotz des geringen Zinsunterschiedes von weniger als einem halben Prozent eine deutlich fünfstellige Ersparnis heraus.

Die Höhe der Zinsen – ein wichtiger Faktor für den Hauskredit

Wenn Sie einen Kredit für den Kauf eines Hauses aufnehmen, ist der entscheidende Faktor sicherlich der Zinssatz. Dieser sollte selbstverständlich so gering wie möglich sein. Wenn Sie beispielsweise einen Kredit über 200.000 Euro aufnehmen, macht ein Unterschied von einem Prozentpunkt innerhalb eines Jahres eine Differenz von 2.000 Euro aus. Dazu kommt über die Jahre hinweg noch der Zinseszins. Daher können geringe Unterschiede in diesem Bereich enorme Auswirkungen haben.

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, finden Sie dabei stets mehrere Angaben hinsichtlich des Zinssatzes. Zum einen gibt es den Nominalzins, zum anderen den effektiven Jahreszins. Der Nominalzins sagt aus, wie hoch der eigentliche Zinssatz auf den Darlehensbetrag ist. Bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses werden auch alle weiteren Gebühren in die Berechnung integriert.

Wenn Sie die verschiedenen Angebote miteinander vergleichen, ist es stets sinnvoll, den effektiven Jahreszins heranzuziehen. So sehen Sie stets, welche Gesamtkosten auf Sie zukommen. Denn selbst wenn der Nominalzins gering sein sollte, können hohe Gebühren dafür sorgen, dass der Kredit im Endeffekt dennoch sehr teuer wird. Daher ist es stets ratsam, den effektiven Jahreszins für den Zinsvergleich zu verwenden.

Um einen günstigen Kredit für den Hausbau zu finden, ist es sinnvoll, so viele Angebote wie möglich miteinander zu vergleichen. Daher ist es empfehlenswert, möglichst bei vielen Bankfilialen in Ihrer Umgebung nachzufragen, um ein Angebot einzuholen.

Deutlich einfacher ist diese Aufgabe jedoch, wenn Sie einen Kreditvergleich im Internet verwenden. Diese Rechner erledigen diese Arbeit in Sekundenschnelle. So sehen Sie sofort, wo die Zinsen besonders niedrig sind.

Der Kreditvergleich im Internet ist nicht nur sehr schnell, sondern auch besonders umfassend. Wenn Sie persönlich in den Bankfilialen nachfragen, sind Sie stets auf die Angebote in der Nähe Ihres Wohnorts beschränkt. Ein Kreditvergleich im Internet bezieht jedoch deutlich mehr Alternativen ein. Daher ist es auf diese Weise häufig möglich, einen besonders günstigen Kredit zu finden.

Gestaltung der anfänglichen Zinsbindungsfrist beim Kredit für ein Haus

Die anfängliche Zinsbindungsfrist beeinflusst wiederum den effektiven Jahreszins. Es gilt: Je kürzer diese Zinsbindungsfrist ausfällt, desto niedrigere Zinsen vergeben die Banken. Nochmals ein kleiner Vergleich für verschiedene anfängliche Zinsbindungsfristen bei einer Bausumme von 150.000 Euro, einer anfänglichen Tilgung von 2,00 % und – der leichteren Vergleichbarkeit halber – einem einheitlichen Beleihungswert von 80 % (jeweils günstigster Zinssatz am 25.11.2014):

  • 5 Jahre Sollzinsbindung: 1,29 %
  • 10 Jahre Sollzinsbindung: 1,63 %
  • 15 Jahre Sollzinsbindung: 2,06 %
  • 20 Jahre Sollzinsbindung: 2,39 %
  • 30 Jahre Sollzinsbindung: 2,61 %

Der aufmerksame Beobachter konstatiert bei den vorgestellten Vergleichen, dass die Dauer der anfänglichen Zinsbindungsfrist aktuell einen größeren Einfluss auf die Zinsen nimmt als die Höhe des Eigenkapitals. Das ist in der Tat so, jedoch ein Phänomen des Jahres 2014 mit den Tiefstzinsen am Markt durch einen EZB-Leitzins nahe der Null-Grenze. Die Hypothekenzinsen sind so niedrig wie seit über 60 Jahren nicht mehr. In der deutschen Nachkriegsgeschichte war die Hypothekenfinanzierung definitiv nie so günstig. Das kalkulieren die Banken aktuell ein: Sie vermuten bald steigende Zinsen und heben daher den Zinssatz schnell an, wenn sich ein Bauherr oder Käufer den Niedrigzins auf längere Sicht sichern möchte. Dennoch ist das zu empfehlen: Dass es in 25 bis 30 Jahren immer noch Hypothekenzinsen um 2,61 % gibt (wie bei einer 30-jährigen Zinsbindungsfrist), erscheint unvorstellbar. Sie könnten auch bei 5,00 bis 8,00 % liegen, wie es noch in den 1990er Jahren der Fall war. Vorausschauende Bauherren sichern sich daher die aktuellen Niedrigzinsen auf lange Sicht.

Die Höhe der Raten berechnen

Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, ist es sehr wichtig, die Höhe der Raten mit viel Sorgfalt zu planen. Zu niedrige Raten bringen eine hohe Laufzeit mit sich. Zu hohe Raten stellen hingegen eine erhebliche Belastung dar. Daher sollten Sie genau überlegen, welche Summe Sie hier wählen.

Überlegen Sie sich daher zunächst gut, wie viel Geld Sie monatlich entbehren können. Ein Zinsrechner kann Ihnen dann Aufschluss darüber geben, welche Darlehensbeträge und welche Laufzeiten damit möglich sind.

Sehr positiv ist es, wenn Sie einen Kredit vereinbaren, der Sonderzahlungen zulässt. So können Sie die Höhe der monatlichen Raten so gestalten, dass sie Sie nicht in finanzielle Bedrängnis bringt. Sollten Sie dann noch etwas Geld übrig haben, können Sie eine Sonderzahlung tätigen und so die Restschuld und damit die zu bezahlenden Zinsen erheblich reduzieren.

Die Bonität und weitere Sicherheiten berücksichtigen

Wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen, führt die Bank, die Ihnen das Darlehen ausstellt, stets eine Bonitätsprüfung durch. Dabei überprüft sie, wie hoch Ihr Einkommen im Vergleich zur Höhe des beantragten Kredits ist. Dabei ist es gut, wenn das Einkommen im Vergleich zum Kredit sehr hoch ist.

Wenn Sie ein hohes Einkommen haben, ist die Wahrscheinlichkeit dafür, dass Sie die Raten nicht mehr begleichen können, relativ gering. Sollte das Einkommen jedoch gering sein, steigt das Ausfallrisiko für die Bank. Daher verlangt sie in diesem Fall in der Regel deutlich höhere Zinsen.

Sollten Sie eine geringe Bonität aufweisen, kann es sinnvoll sein, der Bank zusätzliche Sicherheiten anzubieten. So haben Sie oftmals die Möglichkeit, einen günstigeren Zinssatz zu erhalten. Wenn Sie ein Haus kaufen, bietet es sich hierbei stets an, eine Grundschuld einzutragen. Im Ernstfall kann die Bank dann auf die Immobilie zugreifen, um ihre Ansprüche geltend zu machen.

Eine weitere Möglichkeit stellt es dar, einen Bürgen zu benennen. Sollte sich in Ihrer Familie eine Person befinden, die ein hohes Einkommen hat und Ihnen voll vertraut, bietet dies ebenfalls die Möglichkeit, die Bonität zu verbessern. Sollten Sie andere Gegenstände mit einem dauerhaften Wert besitzen, können Sie diese ebenfalls als Sicherheiten nutzen.

Staatliche Förderung für Eigenheime

Wer sich frühzeitig ein Eigenheim für das Alter zulegen möchte, kann zum Beispiel mit dem so genannten „Wohn-Riester“ eine jährliche Grundzulage von 154 Euro plus Kinderzulagen (185 oder 300 Euro, je nach Geburtsjahrgang) erhalten. Hierzu muss der Kreditvertrag bestimmten Regeln entsprechen, die vor dem Hauskauf erörtert werden sollten. Ein weiterer staatlicher Zuschuss kommt über die KfW-Bank. Bei dieser Bank können Käufer von Wohneigentum bis zu 50000 Euro in einem sehr günstigen Kredit erhalten. Die Antragsformulare muss die Hausbank dem Käufer zur Verfügung stellen. Zusätzliche Förderkredite können zudem über die verschiedenen Bundesländer oder auch die jeweiligen Kommunen beantragt werden. Wer schon weiß, wo er wohnen möchte, kann dort gezielt nachfragen. Eine weitere Möglichkeit Geld zu sparen ergibt sich in manchen Regionen durch das kirchliche Erbbaurecht. Das Grundstück muss nicht gekauft werden, sondern wird für so lange Zeit gepachtet, dass der Bau des Hauses darauf lohnenswert ist.

Vorsicht bei Problemen mit der Schufa

Wenn Sie einmal Probleme bei der Rückzahlung eines Kredits hatten, kann es zu einem Schufaeintrag kommen. Die meisten Banken kontrollieren dieses Detail und vergeben das Darlehen nur, wenn Sie in diesem Bereich eine weiße Weste haben.

Zwar gibt es auch Banken, die Kredite ohne Schufa Überprüfung vergeben, allerdings sind die Zinsen dafür in der Regel recht hoch. Daher stellt der Kredit in diesem Fall ein besonderes Risiko dar und es ist ratsam, genau zu überlegen, ob er wirklich unbedingt notwendig ist.