Der Baukredit

Sollten Sie aktuell einen Baukredit aufnehmen wollen, ist die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist vielleicht die wichtigste Stellschraube, mit der Sie künftige Kosten entscheidend senken können. Generell ist dieser Faktor nur einer von mehreren Aspekten, die bei jedem Baukredit für die optimale Gestaltung zu beachten sind.

Baukredit: Worauf sollten Bauherren unbedingt achten?

Die Faktoren, die bei jedem Baukredit unabhängig vom Zeitpunkt seiner Aufnahme die Kosten senken oder treiben können, sind:

  • Höhe der Bausumme
  • Höhe des vorhandenen Eigenkapitals
  • gesamte Tilgungslaufzeit beziehungsweise anfängliche Tilgungshöhe
  • Wahl der anfänglichen Zinsbindungsfrist
  • Zinshöhe (Wahl des günstigsten Anbieters)

Dass die Höhe der Bausumme die Kosten beeinflusst, leuchtet unbenommen ein. Komplexer wird die Rechnung bei den anderen Faktoren. Vorhandenes Eigenkapital senkt natürlich die Finanzierungskosten, jedoch bewirkt seine Höhe auch handfeste Zinsvorteile. Die Banken gewähren nämlich einen niedrigeren Zinssatz, wenn die Bauherren nicht nur 10 – 20 %, sondern beispielsweise 40 – 50 % Eigenkapital aufbringen können. Der Hintergrund: Wenn der nötige Baukredit nur noch für 60 % des Beleihungswertes der Immobilie aufgenommen werden muss, sinkt das Risiko der Bank bei einer möglichen Zwangsversteigerung so sehr, dass sie bei so hohem Eigenkapitalanteil einen deutlich niedrigeren Zinssatz gewährt. Hier ein Vergleich der aktuell günstigsten Bauzinsen (November 2014) bei einer Bausumme von 100.000 Euro, zehn Jahren Zinsbindungsfrist und einer anfänglichen Tilgung von 1,0 %:

  • bei einem Beleihungswert von 60 % (Eigenkapitalanteil über 40 %): 1,66 % effektiv
  • bei einem Beleihungswert von 80 % (Eigenkapitalanteil über 20 %): 1,74 % effektiv

Der Beleihungswert 60 % bedingt einen Eigenkapitalanteil von über 40 % (adäquat 80 % Beleihung = Eigenkapital über 20 %), weil durch das Eigenkapital auch Nebenerwerbskosten zu zahlen wären (Grunderwerbssteuer, Notar-, Makler- und Vermessungskosten), die zwischen rund 7 – 11 % liegen können.

Einfluss der anfänglichen Zinsbindungsfrist auf die Zinsen

Da sich die Zinsen aktuell auf einem historischen Tiefststand befinden, belohnen die Banken eine sehr kurze Zinsbindungsfrist mit besonders niedrigen Zinsen. Das wirkt sehr verlockend, jedoch sollten Bauherren bedenken, dass die Zinsen höchstwahrscheinlich wieder steigen werden, eine längere Zinsbindungsfrist also in 15 oder 20 Jahren sehr vorteilhaft sein kann, auch wenn sie aktuell zu einem leicht erhöhten Zinssatz führt. Hier der Vergleich der jeweils günstigsten Zinsen am Markt bei einer Bausumme von 100.000 Euro, einer anfänglichen Tilgung von 1,0 % und einem Beleihungswert von 80 %, aber unterschiedlichen anfänglichen Zinsbindungsfristen:

  • anfängliche Zinsbindung 5 Jahre: Jahreszins 1,41 % effektiv
  • anfängliche Zinsbindung 10 Jahre: Jahreszins 1,74 % effektiv
  • anfängliche Zinsbindung 15 Jahre: Jahreszins 2,20 % effektiv
  • anfängliche Zinsbindung 20 Jahre: Jahreszins 2,52 % effektiv

Ein Zinsunterschied von einem Prozent führt bei einer Bausumme von 100.000 Euro und einer Laufzeit von zehn Jahren zu einem Kostenunterschied von 5.124,95 Euro. Das spräche dafür, die anfängliche Zinsbindungsfrist zugunsten viel niedrigerer Zinsen sehr kurz zu wählen. Jedoch darf vermutet werden, dass in 15 bis 20 Jahren die Bauzinsen wieder gestiegen sind – und zwar weitaus höher als die heute verlangten Zinsen. Daher wäre vielleicht eine etwas längere Zinsbindungsfrist die klügere Entscheidung beim Baukredit des Jahres 2014.

Fördermöglichkeiten beim Baukredit nicht vergessen

Ein Baukredit kann auf unterschiedlichste Weise gefördert werden. Der Staat hilft gesetzlich rentenversicherten Antragstellern mit dem Wohn-Riester, dessen Förderung auf direkten Zuschüssen basiert (154 Euro pro Jahr für den Riester-Sparer selbst, 185 oder 300 Euro für jedes Kind, je nach Geburtsdatum vor oder nach dem 01.01.2008). Zu den Zuschüssen können steuerliche Abzugsmöglichkeiten bei entsprechend hohem Verdienst kommen, die gegen die Zuschüsse verrechnet werden. Das Finanzamt stellt per Günstigerprüfung fest, auf welche Weise die Bauherren am meisten sparen. Ein Wohn-Riester kann mit einem Bausparvertrag und dessen Förderungen über die vermögenswirksamen Leistungen gekoppelt werden. Weitere Förderungen gewährt die KfW für Familien (50.000 Euro pro Wohneinheit per zinsgünstigem Kredit) und auch für energieeffizientes Bauen. Für Letzteres spielt der erreichte Effizienzstandard eine Rolle. Recht vielfältige Förderprogramme haben die Länder und Kommunen aufgelegt, diese vor Ort recherchiert werden müssen. Sogar die Kirchen beteiligen sich an der Förderung für den Baukredit, indem sie Familien mit mehreren Kindern günstiges und in einigen Fällen kostenloses Bauland zur Verfügung stellen.