Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, hat meistens nicht das Geld auf dem Konto, um dieses bar zu bezahlen. Das bedeutet, dass ein Immobilienkredit aufgenommen werden muss. Kreditnehmer spielen vor allem in der aktuellen Lage samt dem niedrigen Zinsniveau mit dem Gedanken, eine Umschuldung vorzunehmen. Das niedrige Zinsniveau verspricht dabei eine hohe Ersparnis der Zinsen. Wir wollen Ihnen die Umschuldung fĂŒr Hauskredite in diesem Artikel nĂ€her vorstellen und zeigen, wie man diese vornimmt.

Was ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung werden unter anderem Altkredite oder Dispokredite abbezahlt und zu einem neuen Kredit zusammengefasst. Das bedeutet auch, dass Sie als Darlehensnehmer ein Darlehen vorzeitig beenden und einen Umschuldungskredit aufnehmen. Der Grund dafĂŒr liegt auf der Hand. In erster Linie ist ein neuer Kredit fĂŒr den Kreditnehmer normalerweise gĂŒnstiger, da die Kreditkonditionen besser sind als bei dem Altkredit. Die Zinskosten sollten also gesenkt werden. Eine Umschuldung ist also immer ein neuer Kredit, der dazu genutzt wird, um Altkredite oder Schulden abzulösen und zu einer neuen Kreditsumme zusammenzufassen. Eine Umschuldung wird auch dann empfohlen, wenn man die Übersicht ĂŒber die vielen einzelnen Monatsraten verloren hat oder die Tilgungsraten nicht mehr aufnehmen kann.

Eine Umschuldung macht vor allem dann Sinn, wenn der neue Kredit niedrigere Zinsen aufweist. Das ist vor allem dann der Fall, wenn das Zinsniveau gefallen ist. DarĂŒber hinaus spielen aber auch die eigenen und individuellen LebensumstĂ€nde eine wichtige Rolle. Das zum Beispiel dann, wenn das Gehalt gestiegen ist oder Sie eine noch bessere BonitĂ€t haben. Das ist auch dann so, wenn Sie zum Beispiel zum Zeitpunkt des Hausbaus einen negativen SCHUFA Eintrag hatten, welcher nun gelöscht wurde. Auch das kann dazu fĂŒhren, dass die Bank Ihnen nun einen gĂŒnstigeren Zinssatz anbieten kann.

Vorteile des Umschuldungskredits:

  • Nur noch eine Tilgungsrate im Monat
  • Zinskosten werden gesenkt, wodurch eine Zinsersparnis entsteht
  • Nur noch ein Kreditbetrag abzubezahlen
  • Bessere Übersicht ĂŒber die monatlichen Kosten
  • Vielseitig nutzbar
  • Finanzielle monatliche Entlastung

Profitieren Sie von niedrigen Zinsen

Wahrscheinlich war das Thema „Umschuldung“ noch nie so gefragt, wie es aktuell der Fall ist. Kein Wunder, denn die Zinsen befinden sich auch auf einem besonders niedrigen Zinsniveau. Davon profitieren nicht nur Kreditnehmer bei einem neuen Kreditvertrag. Auch Personen, die bereits einen Kredit haben, können nun von einer Umschuldung samt niedrigen Kreditzinsen profitieren.

Viele stellen sich jedoch die Frage, warum die Zinsen aktuell so niedrig sind und wittern hier versteckte Kosten und Fallen. Die Ursache ist in der aktuellen Geldpolitik der EuropĂ€ischen Zentralbank zu finden. Diese versucht, durch das Geld, welches im Umlauf ist, die Wirtschaft anzukurbeln. Ein Mittel davon ist die Vergabe von gĂŒnstigen Krediten.

Von dieser Tatsache profitieren auch die BankhĂ€user sowie die GeschĂ€ftskunden und selbst die Privatleute erhalten damit besonders gĂŒnstige Kredite. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, dass jeder, der aktuell ein Darlehen zurĂŒckzahlen muss, alle alten VertrĂ€ge prĂŒft und diese mit neuen Darlehensangeboten vergleicht. Die möglichen Einsparungen können extrem hoch sein.

Dazu wollen wir Ihnen gerne ein Beispiel geben:

Sie haben einen Kredit mit einer Summe von 100.000 Euro aufgenommen. Die Kreditlaufzeit liegt bei zehn Jahren und das ohne Zinsbindungsfrist.  Mit einem Zinssatz von 4 Prozent mĂŒssen Sie ĂŒber diese Zeit insgesamt ca. 23.000 Euro Zinsen zahlen. Ein neuer Kredit liegt bei ca. 2,5 Prozent Zinsen, was etwa 14.000 Euro entspricht. Eine sehr deutliche Rechnung, bei welcher Sie durch eine Umfinanzierung 9.000 Euro sparen. In vielen FĂ€llen ist die Differenz zwischen den Zinsen noch viel höher.

VorfÀlligkeitsentschÀdigung beachten

Vor allem die Immobilienkredite sind von der VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung betroffen, welche Sie dringend beachten sollten. WĂ€hrend wir im Vorfeld von dem großen Einsparpotenzial geschrieben haben, mĂŒssen wir nun etwas Wind aus den Segeln nehmen. Denn leider ist eine Umschuldung nicht bei jedem Kredit sinnvoll. Sie mĂŒssen immer die KreditvertrĂ€ge prĂŒfen. Denn vor allem beim Hauskredit wird oft eine VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung berechnet, was mit hohen Kosten verbunden ist. Aus diesem Grund ist es nicht verwunderlich, wenn bei einem Hausfinanzierung oft nur die Anschlussfinanzierung in Frage kommt und eine Umschuldung nur in wenigen FĂ€llen Sinn macht.

Betroffen sind vor allem:

  • Hausfinanzierung
  • Immobilienkredit
  • Baukredit bzw. Baudarlehen

So haben Sie mit der Bank bei Ihrem Kredit vereinbart, die Kreditsumme ĂŒber eine bestimmte Kreditlaufzeit hinweg abzubezahlen. Wenn dieser Kredit nun eher gekĂŒndigt wird, verliert die Bank Zinseinnahmen. Um den Verlust zu minimieren, erhebt die Bank die sogenannte VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung. Das ist aber in der Regel nur bei Krediten der Fall, welche an eine Sollzinsbindung bzw. Zinsbindungsfrist aufweisen, welche ĂŒber eine bestimmte Anzahl an Jahren gebunden ist. Das bedeutet also, dass das normalerweise bei dem typischen Ratenkredit oder der Autofinanzierung nicht der Fall ist.

Die Höhe der VorfÀlligkeitsentschÀdigung kann nicht pauschal bestimmt werden. Diese ist von unterschiedlichen Faktoren abhÀngig. Hier spielen vor allem die individuellen Vereinbarungen eine besonders wichtige Rolle. Diese sind in Ihrem Kreditvertrag zu finden. Dabei spielt nicht nur die Grundschuld, sondern auch die Restsumme eine wichtige Rolle. Des Weiteren wird auch die restliche Kreditlaufzeit mit in die Berechnung genommen. Es ist also immer sinnvoll, sich den Vertrag genauer anzusehen und bei Fragen auch noch mal bei der Bank nachzuhaken oder einen Anwalt anzusprechen.

Allerdings gibt es spezielle Regeln, wenn es um die Kredite mit einer sehr langen Laufzeit geht. Hier hat der Gesetzgeber festgelegt, dass Kreditnehmer bei Krediten, die vor mehr als zehn Jahren abgeschlossen wurden, ein außerordentliches KĂŒndigungsrecht haben. Das bedeutet auch, dass die VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung entfallen kann. Nehmen Sie am besten direkten Kontakt zur Bank oder einem Anwalt auf, um hier auf Nummer sicher zu gehen.

Forward-Darlehen als Alternative

Es muss nicht immer die typische Umschuldung sein. Als Alternative wird auch gerne das sogenannte Forward-Darlehen genutzt. Hierbei ist es möglich, bereits jetzt einen Kreditvertrag abzuschließen, bevor der alte auslĂ€uft. Sie sichern sich damit also die niedrigen Zinsen des aktuellen Zinsniveaus. Die Bank ist in diesem Fall dazu verpflichtet, Ihnen anschließend einen Zinssatz zu gewĂ€hren, der dem jetzigen Niveau entspricht.

Aber Achtung. Normalerweise liegt dieser Zinssatz ein klein wenig höher, als wenn Sie direkt einen Kreditvertrag abschließen wĂŒrden. Der Zinssatz bleibt allerdings auch dann gĂŒltig, wenn die Zinsen in der Zeit steigen. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie nur dann einen solchen Vertrag abschließen, wenn Sie sich absolut sicher sind, dass die Zinsen bis zum Ende von Ihrem aktuellen Kreditvertrag steigen.

Zwar besteht weiterhin der Nachteil, dass Sie Ihren aktuellen Kredit mit den hohen Zinsen tilgen mĂŒssen und bis zum Vertragsende gebunden sind, Sie mĂŒssen jedoch auch keine VorfĂ€lligkeitsentschĂ€digung zahlen. Diese Variante ist vor allem bei Krediten mit hoher Darlehenssumme sinnvoll und bietet sich fĂŒr den kleinen Ratenkredit eher nicht an.

Schritt fĂŒr Schritt zur Umschuldung

Egal, welche Art von Kredit Sie umschulden möchten, es gibt immer das gleiche Vorgehen. Wir wollen Ihnen im Folgenden eine Schritt fĂŒr Schritt Anleitung geben, an welcher Sie sich orientieren können.

Schritt 1: Schauen Sie sich die aktuellen Kreditangebote genauer an. Hierbei helfen Ihnen Kreditrechner von Vergleichsportalen. Diese sind komplett kostenlos und bieten Ihnen eine optimale Übersicht ĂŒber die aktuellen Angebote samt Kreditzinsen und weiteren Konditionen. Wenn Sie einen Kredit besonders interessant finden, sollten Sie sich ein Angebot einholen.

Schritt 2: Schauen Sie sich auch immer die Kosten einer VorfÀlligkeitsentschÀdigung an. Diese ist im Kreditvertrag zu finden oder bei der Bank direkt erfahren.

Schritt 3: Berechnen Sie immer die Differenz zwischen dem Altkredit und dem neuen Kredit. Dabei mĂŒssen alle Kosten berĂŒcksichtigt werden. Nur, wenn auch wirklich ein Einsparpotenzial vorhanden ist, sollten Sie weitere Schritte unternehmen.

Schritt 4: Schauen Sie sich auch immer alle anderen Kreditkonditionen von Ihrem neuen Kredit an. Hier macht es Sinn, dass dieser Vertrag keine Zinsbindung enthÀlt, Sondertilgungen aber kein Problem darstellen. Der Vertrag sollte also auf keinen Fall schlechter sein als bei ihrem alten Kredit.

Schritt 5: KĂŒndigen Sie die alten Kredite erst dann, wenn alles in trockenen TĂŒchern ist.

Umschuldung Hauskredit – unser Fazit

Eine Umschuldung lohnt immer dann, wenn Sie schlussendlich von der Ersparnis der Zinsen profitieren. Wichtig ist es dabei aber, dass Sie alle Kosten mit einberechnen und von der eigentlichen Ersparnis abziehen. Leider ist es nĂ€mlich nicht selten, dass Kredite, die frĂŒhzeitig abgelöst werden, Kosten mit sich bringen. Das ist vor allem bei höheren Summen, wie beim Hausfinanzierung der Fall. Sie mĂŒssen sich also immer die KreditvertrĂ€ge genauer anschauen und alle Konditionen genauestens miteinander vergleichen. Eine Umschuldung sollte vor allem in der Niedrigzinsphase vorgenommen werden, sodass der Zinsunterschied besonders hoch ist. Ist die Restschuld zu klein und die Restlaufzeit ebenso, lohnt es in der Regel nicht mehr.