Umschuldung für Hauskredite

Viele Hausbesitzer, die zum Bau oder Kauf ihrer Immobilie einen Kredit aufgenommen haben, beschäftigen sich im Moment mit dem Thema der Umschuldung. Insbesondere die äußerst niedrigen Zinsen machen dies zu einer interessanten Alternative. Dieser Artikel stellt vor, was die Umschuldung überhaupt ist, welche Vorteile sie bietet, was dabei zu beachten ist und wie Sie dabei Schritt für Schritt vorgehen können.

1. Die Umschuldung – Was bedeutet das?

Wenn Sie einen Kredit umschulden, bedeutet dies, dass Sie das bisherige Darlehen vorzeitig beenden und dafür ein neues aufnehmen. Der Grund für diese Vorgehensweise liegt in erster Linie darin, dass sich die Kunden von dem neuen Kredit bessere Konditionen versprechen.

Die Umschuldung ist vor allem dann sinnvoll, wenn der neue Kredit niedrigere Zinsen mit sich bringt. Dies kann der Fall sein, wenn das allgemeine Zinsniveau gefallen ist. Darüber hinaus gibt es jedoch auch persönliche Lebensumstände, die es ermöglichen, einen günstigeren Kredit zu erhalten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Ihr Gehalt angestiegen ist, sodass Sie fortan eine höhere Bonität vorweisen können. Auch wenn zum Zeitpunkt des Hausbaus ein negativer SCHUFA-Eintrag bestand, der mittlerweile gelöscht worden ist, kann dies dazu führen, dass Sie einen günstigeren Zinssatz erhalten.

2. Von niedrigen Zinsen profitieren

Im Moment ist das Thema Umschuldung aktueller denn je. Dies liegt daran, dass die Zinsen auf einem historisch niedrigen Niveau liegen. Davon können nicht nur Menschen profitieren, die ein neues Darlehen aufnehmen. Auch Personen, die dieses bereits erhalten haben, können durch die Umschuldung einen günstigeren Kredit erhalten.

Die Ursache für die niedrigen Zinsen liegt in der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank begründet. Sie ist darum bemüht, durch eine Vermehrung der im Umlauf befindlichen Geldmenge die Wirtschaft anzukurbeln. Ein Mittel dazu besteht darin, günstige Kredite an die Banken zu vergeben.

Davon profitieren nicht nur die Bankhäuser und Geschäftskunden – auch Privatleute erhalten auf diese Weise äußerst günstige Kredite. Daher ist es für alle Personen, die im Moment ein Darlehen zurückzahlen müssen, sehr wichtig, die alten Verträge zu überprüfen und mit neuen Alternativen zu vergleichen. Die Einsparungen können dabei erheblich sein.

Wie groß das Einsparpotenzial ist, soll folgendes Rechenbeispiel verdeutlichen. Wenn Sie beispielsweise einen Kredit über 100.000 Euro bei einer Laufzeit von zehn Jahren mit vollständiger Tilgung und einem Zinssatz von 4 Prozent aufgenommen haben, müssen Sie insgesamt etwa 23.000 Euro an Zinsen entrichten. Sollte nun aufgrund der niedrigen Zinsen ein Zinssatz von 2,5 Prozent möglich sein, betragen bei sonst gleichen Konditionen die Zinsen nur noch etwa 14.000 Euro.

Diese Rechnung zeigt deutlich, dass selbst bei einem für einen Hauskauf relativ geringen Darlehensbetrag das Einsparpotenzial bei etwa 9.000 Euro liegt. Sollten Sie einen höheren Kredit aufgenommen haben, können Sie noch viel mehr Geld sparen. Außerdem ist in vielen Fällen die Differenz zwischen dem aktuellen Zinssatz und dem Zinssatz nach der Umschuldung deutlich höher als in unserem Rechenbeispiel. Auch dies sorgt für noch mehr Möglichkeiten, um bares Geld zu sparen.

3. Die Vorfälligkeitsentschädigung beachten

Im vorhergehenden Kapitel wurde beschrieben, wie hoch das Einsparpotenzial selbst bei einer geringfügigen Senkung des Zinssatzes ist. Obwohl diese Möglichkeit sehr verlockend erscheint, ist es wichtig, die Konditionen des alten Vertrags genau zu überprüfen. Denn fast immer verlangen die Banken in diesem Fall eine Vorfälligkeitsentschädigung.

In Ihrem ursprünglichen Darlehensvertrag haben Sie mit der Bank vereinbart, dass Ihr Kredit über eine bestimmte Laufzeit hinweg gültig ist. Wenn Sie diesen nun vorzeitig kündigen, geht der Bank das Geschäft durch die anfallenden Zinsen verloren. Aus diesem Grund erhebt sie die Vorfälligkeitsentschädigung, die als Ausgleich für den entfallenen Gewinn zu betrachten ist.

Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ist, kann sich von Fall zu Fall unterscheiden. Dies hängt in erster Linie von den individuellen Vereinbarungen ab, die in Ihrem Kreditvertrag zu finden sind. Außerdem sind dabei die Höhe des Restdarlehens und die verbleibende Laufzeit von Bedeutung. Daher ist es sinnvoll, den Vertrag zunächst genau zu lesen und bei Unklarheiten bei der Bank oder gegebenenfalls auch bei einem Anwalt nachzufragen.

Der Gesetzgeber hat in diesem Bereich für Kredite mit sehr langen Laufzeiten günstige Bedingungen geschaffen. Sollten Sie den Kredit bereits vor mehr als zehn Jahren aufgenommen haben, kann ein außerordentliches Kündigungsrecht bestehen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Auch in diesem Fall kann es sinnvoll sein, direkt Kontakt zur Bank oder, falls notwendig, zu einem Anwalt aufzunehmen.

4. Das Forward-Darlehen als Alternative zur klassischen Umschuldung

Wenn Sie von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren möchten, aber aufgrund hoher Entschädigungen den Kreditvertrag nicht vorzeitig kündigen wollen, besteht noch eine weitere Möglichkeit. Diese trägt den Namen Forward-Darlehen.

Dabei schließen Sie bereits jetzt einen Kreditvertrag für den Zeitpunkt ab, zu dem Ihr jetziger Vertrag ausläuft. Dabei verpflichtet sich die Bank dazu, Ihnen einen Zinssatz zu gewähren, der bereits jetzt festgelegt wird und der etwa dem aktuellen Niveau entspricht.

Allerdings liegt dabei der Zinssatz in der Regel etwas höher als bei einem Kredit, den Sie sofort abschließen. Doch bleibt dieser Satz gültig, selbst wenn das Zinsniveau in der Zwischenzeit ansteigen sollte. Daher sollten Sie einen derartigen Vertrag nur dann abschließen, wenn Sie davon ausgehen, dass die Zinsen bis zum Ende Ihres Vertrags deutlich ansteigen werden.

Diese Variante bringt zwar den Nachteil mit sich, dass Sie weiterhin die hohen Zinsen Ihres bisherigen Vertrags bis zum Ende der Laufzeit bezahlen müssen. Darüber hinaus ist das Zinsniveau etwas höher als bei einem gewöhnlichen Kredit. Jedoch müssen Sie auf diese Weise keine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Diese Alternative bietet sich daher insbesondere für Kredite an, bei denen hierfür ein sehr hoher Wert vereinbart wurde.

5. Wann ist die Umschuldung lohnenswert?

Die wichtigste Frage für alle Menschen, die einen Kredit abzahlen müssen, besteht sicherlich darin, ob die Umschuldung für sie persönlich lohnenswert ist. Es sei deutlich gesagt, dass dies nicht immer der Fall ist. Daher gilt es, stets den Einzelfall zu prüfen und diese Frage ganz individuell zu beantworten.

Zunächst ist es wichtig, die Konditionen des bisherigen Vertrags zu überprüfen. Zum einen müssen Sie beachten, wie hoch die Zinsen sind, die Sie bei Ihrem bisherigen Vertrag bezahlen müssen. Sollten Sie bei der Berechnung Schwierigkeiten haben, kann Ihnen dabei auch ein Zinsrechner im Internet helfen.

Zum anderen müssen Sie aus Ihrem bisherigen Vertrag entnehmen, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung wäre. Sollten Sie Probleme damit haben, die schwierigen Formulierungen des Vertrags zu verstehen oder die entsprechenden Berechnungen durchzuführen, ist es sinnvoll, einen Gesprächstermin bei Ihrer Bank zu vereinbaren, um diese Fragen zu klären.

Im letzten Schritt müssen Sie errechnen, wie hoch die Zinsen bei einem neuen Kredit wären. Hierfür ist es notwendig, entsprechende Angebote bei den Banken einzuholen. Auch ein Kreditvergleich kann dabei hilfreich sein.

Wenn Sie schließlich diese Werte ermittelt haben, müssen Sie vergleichen, ob die Zinsen für den neuen Kredit zuzüglich der Vorfälligkeitsentschädigung günstiger sind als die Zinsen für den alten Kredit. Sollte dies der Fall sein, lohnt sich die Umschuldung für Sie.

6. Die Umschuldung Schritt für Schritt

Zum Schluss des Artikels soll nun noch eine kleine Anleitung präsentiert werden, die alle notwendigen Schritte für die Umschuldung vorstellt.

  1. Informieren Sie sich über die aktuellen Angebote für Kredite. Dazu können Sie beispielsweise Vergleichsrechner im Internet verwenden, die viele hilfreiche Informationen anbieten. Sollten Sie einen interessanten Kredit finden, können Sie ein konkretes Angebot einholen. So sehen Sie bereits frühzeitig, ob Sie alle erforderlichen Bedingungen für den neuen Kredit erfüllen.
  2. Informieren Sie sich über die Höhe der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung. Diese können Sie Ihrem Kreditvertrag entnehmen oder in einem Gespräch mit einem Berater Ihrer Bank erfragen.
  3. Berechnen Sie die Differenz zwischen den Zinsen Ihres bisherigen Vertrags und den Kosten für die neue Option zuzüglich der anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung. Nur wenn diese Rechnung ein Einsparpotenzial ergibt, ist es sinnvoll, mit den weiteren Schritten fortzufahren.
  4. Berücksichtigen Sie auch alle übrigen Konditionen des neuen Vertrags. Diese sollten beispielsweise hinsichtlich der Möglichkeit von Sondertilgungen mindestens genauso gut sein wie bei Ihrem bisherigen Darlehen.
  5. Wenn Sie sich zur Umschuldung entschlossen haben, müssen Sie zunächst den Vertrag über die Anschlussfinanzierung abschließen und daraufhin Ihren bestehenden Vertrag kündigen.

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