Sanierungsverfahren in Bezug auf eine Immobilie oder einen Immobilienbereich basieren auf den Vorgaben nach dem Baugesetzbuch (BauGB). Nach den gesetzlichen Vorgaben darf die Dauer einen Zeitraum von 15 Jahren nicht überschreiten. Es besteht jedoch die Möglichkeit, diese zu verlängern. Hier kommt es auf die bestehenden Missstände und das Sanierungsgebiet an.
Die Auswirkungen auf die eigene Immobilie
Grundsätzlich wird von einem städtebaulichen Sanierungsverfahren gesprochen. Wenn eine Gemeinde in Eigenverwaltung Sanierungsmaßnahmen plant, damit ein Areal aufgewertet werden kann, betrifft dies immer auch Inhaber von Immobilien in diesem Gebiet. Liegt ein Grundstück in einem Sanierungsgebiet, dann wird ein Sanierungsvermerk in das Grundbuch durch das Grundbuchamt eingetragen. Nach den sanierungsrechtlichen Vorgaben besteht eine Genehmigungspflicht. Das heißt, wenn Baumaßnahmen für die Immobilien im Gebiet geplant sind, muss immer eine Genehmigung nach Vorgaben des Städtebaurechts eingeholt werden.
Liegt das Grundstück laut Sanierungsplan in einem Sanierungsgebiet, dann muss der Inhaber einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zahlen. Die Grundlage für den Betrag bilden die Bodenwerterhöhungen, die das Sanierungsverfahren Immobilie mit sich bringt. Immobilien, die sich im Gebiet befinden, können auch verkauft oder gekauft werden. Wichtig zu wissen ist, dass hier ein Vorkaufsrecht durch die Gemeinde besteht.
Im Rahmen der Städtebauförderung und der Bodenwertsteigerungen werden für Sanierungsverfahren grundsätzliche Steueranreize und auch öffentliche Fördergelder zur Verfügung gestellt.
Das Ziel einer städtebaulichen Sanierung
Die Sanierungsträger sowie der Gutachterausschuss legen fest, welche Gebiete im Rahmen der Sanierungssatzung und den rechtlichen Vorgaben umgebaut werden sollen. Die Sanierungsziele sind dabei klar definiert. Sowohl wirtschaftliche als auch kulturelle und hygienische Aspekte spielen eine Rolle. Durch die Sanierungsmaßnahmen soll sich die Lebensqualität im Gebiet erhöhen. Zudem spielen der Klima- und Umweltschutz eine große Rolle. Die Wohnverhältnisse werden an die Entwicklung der Bevölkerung angepasst.
Dabei wird zwischen zwei Arten unterschieden:
- Funktionsschwächensanierung
Wenn ein Gebiet die Vorgaben nicht erfüllen kann, die es grundsätzlich durch seine Lage hat, wird eine Funktionsschwächensanierung durchgeführt. Nach sanierungsbedingten Vorgaben kann es dann passieren, dass Gebäude abgerissen und neu gebaut oder Korrekturen an den bestehenden Gebäuden vorgenommen werden.
- Substanzschwächensanierung
Die zweite Variante ist die Sanierung von Substanzschwächen. Wenn die bestehenden Bebauungen nicht die Anforderungen erfüllen, die allgemein gelten und eine Grundlage für gesunde Wohnverhältnisse darstellen, muss ein Sanierungsverfahren eingeleitet werden.
Wie profitiert der Eigentümer einer Immobilie durch den Sanierungsvermerk?
Wenn ein Sanierungsvermerk im Grundbuch besteht, dann kann dies Vor- und auch Nachteile für den Eigentümer haben. Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Fördergelder und Zuschüsse, die für das eigene Grundstück erhalten werden können. Zudem ist es möglich, steuerlich sehr hohe Abschreibungen geltend zu machen. Dies gilt für Ausgaben, die nicht durch die Sanierungsmittel gedeckt werden. Als Anreiz werden immer wieder verschiedene Prämien zur Verfügung gestellt.
Nachteile bestehen jedoch ebenfalls. So kann es Verpflichtungen geben, die für Instandsetzungen und Modernisierungen der eigenen Immobilie gelten. Wenn weitere Bauvorhaben geplant sind, besteht eine Pflicht auf Genehmigung. Hier wird jedoch die außergerichtliche Einigung in den Fokus gestellt. Nicht zu unterschätzen sind auch die Ausgleichbeträge, die durch die Inhaber einer Immobilie gezahlt werden müssen. Dem gegenüber steht die Wertsteigerung der Immobilie. Dennoch ist es nicht für alle Eigentümer möglich, die hier geforderten Beträge auch aufbringen zu können.