Umschuldung Immobilienkredit

Umschuldung Immobilienkredit

Immobilien werden häufig durch langfristige Darlehen finanziert. Diese Kredite zeichnen sich durch besondere Bedingungen aus:

  • Abgeschlossen werden meist Annuitätendarlehen mit fallenden Zinsen und steigenden Tilgungen.
  • Günstig sind die Zinsvereinbarungen durch die lange Laufzeit.
  • Das Zinsniveau ist nur für einen Teil der Laufzeit (die sogenannte Zinsbindungsfrist) festgeschrieben.
  • Sondertilgungen sind nur in der vereinbarten Höhe möglich.
  • Besichert wird das Darlehen durch Eintragung der Pfandrechte der Bank im Grundbuch des Objektes.
  • Eine ordentliche Kündigung ist oft nur zum Ende der Zinsbindung möglich.

Durch den recht großen Wert der Immobilien entstehen in der Regel auch hohe Ratenbeträge, die das monatliche Budget des Darlehensnehmers sehr belasten können. Bei Zahlungsschwierigkeiten kann das Darlehen jedoch nicht so einfach gekündigt werden. Schuldner sollten frühzeitig das Gespräch mit der finanzierenden Bank suchen. Bei vorübergehenden Engpässen ist es oft möglich, mit der Ratenzahlung auszusetzen oder ihre Höhe zu reduzieren. Für eine Umschuldung des Darlehens muss meist eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden. Hiermit entgehen jedoch der Bank fest eingeplante Zinseinnahmen, daher bestraft sie solch eine Kündigung mit zusätzlichen Zinsen. Für den Schuldner ist das ein teurer Weg.

Umschuldungen eines Immobilienkredites sind aber zum Ende der Zinsbindung meist problemlos möglich. Sie lohnen sich vor allem dann, wenn eine deutliche Senkung des Zinsniveaus erreicht werden kann. Das ist dann auch der ideale Zeitpunkt, die Bank zu wechseln.

Zins und Tilgung des Darlehens nach einer Umschuldung können sich die Kreditnehmer genau vorrechnen lassen. Nur dann erfahren sie, welche Vorteile sie genau haben. Für Immobilienbesitzer, die vom derzeit niedrigen Zinsniveau profitieren möchten.

Beispielrechnung für die Umschuldung eines Immobilienkredits

Ein Einfamilienhaus wurde mit einem Kredit in Höhe von 250.000 Euro finanziert, der effektive Zinssatz beträgt 6,4 Prozent. Die Zinsbindungsfrist von zehn Jahren läuft im nächsten Jahr aus. Begonnen wurde mit einem Tilgungssatz von 1,5 Prozent. Mit den geleisteten Darlehnsraten sinkt der Zinsanteil und steigt der Tilgungsbetrag jeder Rate. So ist man im zehnten Jahr bei etwa drei Prozent Tilgungsanteil angelangt.

Im Zins- und Tilgungsplan finden sich diese Werte:

Anfangsschuld: 250.000 €
Anfängliche jährliche Tilgung: 1,5 %
Rate: 1.650 €
Restschuld nach 10 Jahren: 197.000 €
Zinsen im gesamten Tilgungszeitraum: 264.000 €
Tilgung des gesamten Darlehens nach 26 Jahren

Mit Ablauf der Zinsbindungsfrist gibt es folgendes neues Angebot:

Umschuldung der Restschuld mit einem Zinssatz von 2,5 %
Anfangsschuld: 197.000 €
Anfängliche jährliche Tilgung: 3 %
Rate: 1.650 €
Zinsen im gesamten Tilgungszeitraum: 190.000 €
Tilgung nach insgesamt 22 Jahren

Bei gleicher Rate ist das Eigenheim deutlich schneller finanziert, der Zinsaufwand ist um 74.000 € gesunken!

Die Rate ließe sich auch senken, zum Beispiel auf 1.000 €:

Umschuldung der Restschuld mit einem Zinssatz von 2,5 %
Anfangsschuld: 197.000 €
Jährliche Tilgung: 3 %
Rate: 1.000 €
Zinsen im gesamten Tilgungszeitraum: 230.000 €
Tilgung nach insgesamt 33 Jahren

Trotz längerer Laufzeit des Darlehens lassen sich noch 35.000 € Zinsen sparen.

Umschuldung eines Immobilienkredites lohnt sich

Im Vergleich zu den Vorjahren ist das Zinsniveau in Deutschland sehr gesunken. Unser Beispiel zeigt, welche Möglichkeiten es geben kann. Bleibt die Rate gleich hoch, kann durch die geringere Zinsbelastung viel mehr getilgt werden. Dadurch reduziert sich die Laufzeit des Kredites. Der Eigenheimbesitzer ist früher schuldenfrei. Im Alter entstehen dann keine Belastungen durch regelmäßige Raten mehr. Die Ratenhöhe kann aber auch gemindert werden. Vom monatlichen Einkommen bleibt dann schon jetzt mehr übrig – Geld, das für Reparaturen oder andere Ausgaben angespart werden kann. Sondertilgungen haben wir nicht berücksichtigt, mit ihnen lässt sich die Rechnung sogar noch attraktiver gestalten.

Ablauf einer Umschuldung

Darlehensnehmer sollten zuerst mit ihrer finanzierenden Bank Kontakt suchen und sich ein Angebot unterbreiten lassen. Aber es lohnt sich, auch andere Kreditinstitute anzusprechen. Oft bieten gerade Online-Banken attraktive Zinsen und Kreditbedingungen. Sie veröffentlichen im Internet Zinsrechner, sodass sich jeder Interessent vorab ausrechnen kann, wie er seine Immobilie weiter finanzieren kann. Bei konkreten Angeboten sollte aber stets ein vollständiger Zins- und Tilgungsplan enthalten sein.

Für die Umschuldung einer Immobilie muss allerdings Zeit eingeplant werden. Bereits ein Jahr vor Ablauf der Zinsbindung lohnt es sich, mehrere Angebote einzuholen. Viele Banken ermöglichen es, den günstigen Zinssatz bereits vorab festzuschreiben. Dafür nehmen sie zwar einen geringen Aufschlag, aber die Schuldner können von den derzeitigen historisch niedrigen Zinsen profitieren. Wer jetzt umschuldet, sollte die längste Zinsbindungsdauer annehmen, die geboten wird. In den nächsten Jahren werden die Zinsen wieder steigen!

Sondertilgungen sind bei vielen Sparern beliebt. Gerade wer sich jetzt für eine niedrigere Ratenhöhe entscheidet, kann die ersparten Beträge zurücklegen und denkt später vielleicht an eine außerordentliche Tilgung. Doch hier ist Vorsicht geboten. Tilgungen außer der Reihe kosten oft einige Zehntel Prozent beim Zinssatz! Ohne Aufschlag erlauben die Banken Sondertilgungen oft erst mit Auslaufen der Zinsbindung. Daher ist Rechnen angesagt. Frei verfügbare Beträge könnten zum Beispiel als Festgeld angelegt oder mit einem Sparplan langfristig zur Seite gelegt werden. Das bringt dann zwar nur eine geringe Verzinsung, steht aber als finanzielle Reserve auch für andere Notfälle zur Verfügung. Und wenn die Zinsbindung dann ausläuft, kann der Betrag samt Zinsen immer noch für eine Tilgung genutzt werden.

Fazit: Die Möglichkeiten einer Umschuldung der Immobilienfinanzierung prüfen und ausschöpfen

Vor einem Wechsel der finanzierenden Bank sollte niemand zurückscheuen. Auch die gestellten Sicherheiten werden mit übergeben. Die Banken regeln die Übernahme der im Grundbuch eingetragenen Rechte meist selbst. Dazu werden sie im Rahmen des Wechsels durch eine Unterschrift ermächtigt. Mehr Aufwand fällt für den Darlehensnehmer nicht an.

Immobilienbesitzer mit einer Finanzierung sollten also die folgenden Ratschläge beachten:

  • Die Kündigung der Immobilienkredite ist erst mit Ablauf der Zinsbindung kostenfrei möglich.
  • Mit einer Umschuldung auf ein Darlehen mit niedrigerem Zinssatz lässt sich deutlich Geld sparen.
  • Eine Reduzierung der Ratenhöhe mindert die monatliche Belastung des Budgets.
  • Die Zinsbindung sollte so lange wie möglich festgelegt sein, die Zinsen werden wieder steigen.
  • Die Vorteile von Sondertilgungen sollten genau durchgerechnet werden.

Für eine Umschuldung des Immobilienkredites sollten sich Darlehensnehmer mindestens zwei bis drei Angebote einholen. Auch Nachfragen bei regionalen Banken lohnen sich. Ein ausführlicher Zins- und Tilgungsplan zeigt für jedes Angebot, welche Zinssumme aufgebracht werden muss und wie lange das Darlehen läuft. Nur hiermit ist ein exakter Vergleich wirklich möglich.

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