Umschuldung Bausparvertrag

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Umschuldung Bausparvertrag

Die Umschuldung eines Bausparvertrages lohnt sich im Herbst 2014 angesichts der historisch niedrigen Hypothekenzinsen, wenn der Vertrag beispielsweise schon in den frühen 2000er Jahren abgeschlossen wurde. Das ist bei vielen Häuslebauern, die mit einem Bausparvertrag finanziert haben, zu erwarten. Immerhin dauert es bis zur Zuteilungsreife sieben bis neun Jahre, sodass ein Bauherr etwa im Jahr 2004 einen Bausparvertrag zu fünf Prozent Darlehenszinsen abgeschlossen haben kann. Inzwischen befände er sich somit in der Tilgungsphase, würde seit zwei bis drei Jahren in seinem neuen Haus wohnen und sich nun über den hohen Zinssatz ärgern. So werden aktuell Hypothekenzinsen um oder unter zwei Prozent offeriert (Stand der Betrachtung: November 2014). Jedoch ist für diesen Bauherren eine Umschuldung des Bausparvertrages zu günstigeren Konditionen möglich.

Wie funktioniert die Umschuldung des Bausparvertrages?

Bei dieser Form der Umschuldung geht es nicht um den Schutz vor Überschuldung wie bei so manchem Verbraucherkredit, sondern die Zielsetzung liegt im reinen Zinsgewinn. Dieser kommt unter drei Bedingungen zustande:

  • Die Zinsen des neuen Darlehens liegen unter denen des Bausparvertrages.
  • Das Restdarlehen des Bausparers ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung abzulösen, auch der sonstige Verwaltungsaufwand hält sich in Grenzen.
  • Die Laufzeit des neuen Darlehens wird keinesfalls länger gewählt als die des vorherigen Bausparvertrages, sie fällt eher sogar kürzer aus.

Alle drei Bedingungen sind ohne Weiteres zu erfüllen. Auch die Vorfälligkeitsentschädigung ist selten ein Problem, denn Bausparkassen wie Schwäbisch Hall bieten von sich aus die Umschuldung an. Diese wird im Rahmen von Anschlussfinanzierungen ohnehin fällig. Es ist auch umgekehrt möglich, eine normale Baufinanzierung per Annuitätendarlehen – ohne das Ansparen über einen Bausparvertrag – später mit einem Bausparvertrag umzuschulden, wenn das Darlehen schon über drei Jahre läuft.

Umschuldung Bausparvertrag: Vorteile

Eigentlich hat die Umschuldung des Bausparvertrages unter den oben genannten Bedingungen nur Vorteile, Nachteile sind keine zu erkennen. Wie hoch die Vorteile ausfallen, erschließt sich aus dem Zinsgewinn. Folgendes Rechenbeispiel verdeutlicht dies:

  • Der vorherige Bausparvertrag wurde zu einem Zinssatz für das Darlehen von 5 % abgeschlossen. Es sind noch 100.000 Euro über 15 Jahre zu tilgen. Die Rate für Tilgung und Zins beträgt monatlich 790,79 Euro, der gesamte noch zu entrichtende Zinsaufwand liegt bei 42.342,85 Euro.
  • Im Rahmen der Umschuldung des Bausparvertrages wird ein Annuitätendarlehen über 100.000 Euro mit einem Zinssatz von 2,4 % und gleicher Laufzeit aufgenommen. Die Monatsrate beträgt nun 662,09 Euro, die gesamte Zinslast 19.176,57 Euro. Ersparnis: 23.166,28 Euro.
  • Alternativ können sich die Eigenheimbesitzer entschließen, dieselbe Rate wie vorher zu zahlen. Sie werden dann schneller schuldenfrei, der Zinsaufwand sinkt nochmals. Bei einer identischen Rate von 790,79 Euro wie zuvor sinkt die Laufzeit auf 12,16 Jahre (Zwölf Jahre und knapp zwei Monate, die letzte Rate wird leicht gekürzt). Der Zinsaufwand sinkt nun auf 15.401,34 Euro. Ersparnis in diesem Fall: 26.941,51 Euro.

Warum ist die Umschuldung eines Bauspardarlehens so unkompliziert?

In der Regel genehmigen die Bausparkassen die Ablösung der ausstehenden Restsumme ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sollte das Darlehen schon mindestens zehn Jahre laufen, ist das ohnehin rechtens. Banken wiederum offerieren solchen Kunden sehr günstige Zinsen, denn das Finanzierungsrisiko fällt gerade bei der Umschuldung eines Bausparvertrages sehr gering aus. Schließlich wurde dieser schon anfänglich mit rund 40 % der Bausumme bespart, der Beleihungswert des nötigen Darlehens lag von vornherein bei 60 % oder weniger – eine Marke, ab welcher Banken ohnehin sehr günstige Hypothekendarlehen vergeben. Außerdem wurde inzwischen noch weiter getilgt, vielfach liegt der Beleihungswert sehr deutlich unter 50 %. Diese Situation ist für die Bank vorteilhaft, da sie das Haus im Falle einer Zwangsversteigerung problemlos gewinnbringend vermarkten kann. Aus diesem Grunde bieten Geldinstitute günstige Zinsen für die Umschuldung von Bausparverträgen an. Das Angebot kann auch von der Bausparkasse selbst kommen. Natürlich sollten die Kunden überprüfen, was bezüglich einer Vorfälligkeitsentschädigung im Bausparvertrag vermerkt ist, wenn das Darlehen noch keine zehn Jahre läuft. Die grundbuchliche Sicherheit wird unproblematisch auf den neuen Finanzierungspartner übertragen, das regeln die Banken untereinander. Am günstigsten – ohne Grundschuldumschreibung – würde das Verfahren ablaufen, wenn die bisherige Bausparkasse die Umschuldung des Bauspardarlehens vornimmt.

By |2016-12-04T20:37:19+00:00Dezember 4th, 2014|Umschuldung|0 Comments

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