Eine Umschuldung eines Baukredits kann sich schon aus dem Grund anbieten, dass derartige Darlehen in der Regel über hohe Geldsummen abgeschlossen werden. Dementsprechend vereinbaren Kreditnehmer und die Bank eine lange Laufzeit, zur Tilgung der Schuld. Im Laufe der Zeit kann es vorkommen, dass die aktuellen Zinsen für einen Baukredit niedriger sind als die vertraglich vereinbarten. Insofern sollten Darlehensnehmer über eine Umschuldung nachdenken, wobei einige Besonderheiten zu berücksichtigen sind. Vorschnelles Handeln kann nachteilige Konsequenzen mit sich bringen.

Die Möglichkeit der Umschuldung bei einem Baudarlehen:

Mit der Umschuldung eines bestehenden Baudarlehens soll die Restschuld des Altkredits getätigt werden. Somit übernimmt der Anbieter des Neukredits die Anschlussfinanzierung, was sich von der Prolongation unterscheidet. Häufig können durch die Umschuldung hohe Kosten für den Verbraucher eingespart werden. Insoweit besteht auch hier ein signifikanter Unterschied zur Prolongation.

Bevor der Kreditnehmer überstürzt einen neuen Geldgeber aufsucht, um seine Restschuld abzulösen, sollte er zunächst prüfen, zu welchem Zeitpunkt die Zinsbindung des Altkredits endet. Besteht noch eine längere Zinsbindung als fünf Jahre, kommt eine Umschuldung nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht.

Liegt die verbleibende Zinsbindung hingegen im Zeitraum von einem Jahr bis zu fünf Jahren, wird die Umschuldung oftmals durch ein sogenanntes ForwardDarlehen abgewickelt. Der Grund besteht darin, dass die aktuellen Zinsen durch das Darlehen auch zukünftig fortbestehen sollen.

Endet die Zinsbindung jedoch innerhalb der nächsten zwölf Monate, bereitet die Umschuldung für die eigene Immobilie keinerlei Schwierigkeiten, da sie an keine weiteren Voraussetzungen geknüpft wird. Das ist deswegen der Fall, weil ein Ende der Darlehensrückzahlungen bereits in Sicht ist und durch die Umschuldung keine auffälligen Risiken eingegangen werden.

Diese Kosten sind bei einer Umschuldung zu bedenken:

Eine Umschuldung macht nur dann Sinn, wenn sie letztendlich für den Schuldner wirtschaftlich ist. Immobilienbesitzer, die ein Baudarlehen vor dem Ende der vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist durch einen Kredit ablösen möchten, der zinsgünstigere Konditionen bietet, wird der Altgläubiger den Wechselabsichten regelmäßig einen finanziellen Denkzettel verpassen wollen. Die Banken neigen in solchen Fällen dazu, den Kunden mit einer Strafzahlung zu verabschieden. Als Grund für die Strafe führen die Kreditinstitute die entgangenen Zinseinnahmen an.

Wie hoch die Zahlung letztendlich ausfällt, ist in erster Linie von dem Darlehensbetrag sowie den damit anfallenden Zinsen abhängig. Es kann somit vorkommen, dass die Ersparnis der Zinsen, die gerade durch eine Umschuldung bewirken soll, durch die Strafzahlung spürbar verringert oder sogar gänzlich kompensiert wird. Um die voraussichtlich zu leistende Entschädigungszahlungen vorab zu bestimmen, können Verbraucher im Internet auf sogenannte Vorfälligkeitsrechner zurückgreifen. Das erleichtert letztendlich die finanzielle Abwägung zwischen Alt- und potentiellem Neukredit.

Da ein Baudarlehen zur Finanzierung einer Immobilie abgeschlossen wird, müssen Betroffene beim Abschluss eines Umschuldungskredits darüber hinaus mit Bearbeitungs- bzw. Notargebühren planen. Der Notar ist deswegen unerlässlich, weil die Grundschuld an der Immobilie auf den neuen Kreditgeber übertragen wird. Hier sieht das Gesetz notarielle Schriftform voraus.

Teilweise übernehmen die Anbieter eines Umschuldungskredits die mit dem Wechsel anfallenden Kosten. Daher lohnt es sich für Interessenten vorab das Gespräch mit dem neuen Geldgeber zu suchen. Eine Umschuldung lohnt sich daher vor allem in solchen Fällen, bei denen durch die Zinsersparnis tatsächlich ein finanzieller Gewinn zu erzielen ist. Insofern sind Zinsersparnis und die Kosten, die mit einer Umschulung einhergehen miteinander zu verrechnen.

Die Vor- und Nachteile der Umschuldung eines Baukredits:

Der wesentliche Vorteil der Umschuldung eines bestehenden Baukredits liegt in der Zinsersparnis, insoweit der neue Geldgeber einen zinsgünstigeren Kredit anbietet. Zu berücksichtigen ist, dass schon wenige Prozentpunkte einen gravierenden Unterschied zum Altkredit bedeuten können. Jährlich lassen sich mitunter einige tausend Euro einsparen. Dieses Geld kann nunmehr dafür eingesetzt werden, dass die monatlichen Raten erhöht werden, was wiederum zu einer verkürzten Tilgungszeit führen wird. Damit ist der Schuldner in zeitlicher Hinsicht schneller von seinen Verbindlichkeiten befreit.

Der Abschluss eines Neukredits kann zudem an bessere Bedingungen angeknüpft werden. Es kann sich insbesondere lohnen günstigere Regelungen für eine eventuelle Sondertilgung mit dem Darlehensgeber auszuhandeln.

Nachteilig ist demgegenüber, dass der Kreditnehmer nunmehr zur Umschuldung einen neuen Vertragspartner auswählt. Viele Kreditnehmer schrecken davor zurück, da es für sie unkomplizierter ist, wenn sie ihren Baukredit über den bisherigen Anbieter laufen lassen. Mit einem Wechsel sind schließlich auch Zeit intensive Recherchen notwendig, um letztendlich kein Verlustgeschäft abzuwickeln. Zudem sollten sich Interessenten intensiv mit möglichen Vermittlungsgebühren oder Kosten für die Bearbeitung auseinandersetzen, um entscheiden zu können, ob die Umschuldung finanziell überhaupt sinnvoll ist.

Die Vor- und Nachteile in der Übersicht:

+ Häufig günstigere Zinssätze
+ Reinvestitionen der Ersparnisse in das Darlehen
+ Verkürzte Kreditlaufzeit
+ Schuldenfrei in kürzerer Zeit
+ Zum Teil bessere Konditionen bei einem Neukredit verhandelbar (insoweit noch nicht vertraglich geregelt, beispielsweise Regelungen zur Sondertilgung)

– Neuer Vertragspartner statt der bislang gewohnten Bank
– Zeitintensive Recherchen, um den besten Anbieter zu finden
– Die Durchführung einer Bonitätsprüfung auf Veranlassung des neuen Darlehensgebers
– Notariell beglaubigte Grundbuchänderung
– Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren des neuen Geldgebers
– Eventuelle Strafzahlungen im Hinblick auf den alten Geldgeber