Umschuldung Baudarlehen

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Umschuldung Baudarlehen

Die Zinsen sinken seit geraumer Zeit auf ein Rekordtief, sodass sich die Frage nach der Umschuldung für Ihr Baudarlehen vielleicht nicht erst zum Ende der Laufzeit bzw. der Zinsbindungsfrist stellt. Niedrige Zinsen versprechen geringere Kosten, auch bei Baudarlehen. Bevor Sie sich für eine Umschuldung entscheiden, sind folgende Aspekte genau unter die Lupe zu nehmen:

  1. etwaige anfallende Vorfälligkeitsentschädigung
  2. tatsächliche Zinsdifferenzen
  3. eventuelle Bearbeitungsgebühren
  4. Kosten für die Änderung eines Grundbucheintrags
  5. Konditionen (z. B. Sondertilgungsrechte)

Bei der Umschuldung im Allgemeinen handelt es sich um die Ablösung eines bereits bestehenden Darlehens durch ein neues Darlehen, z. B. bei einem anderen Kreditinstitut mit niedrigeren Zinsen bzw. anderen Konditionen. Es handelt sich um eine Kreditrückführung mit anschließender neuer Kreditaufnahme. Sie als Schuldner können je nach Bedingungen der Anschlussfinanzierung durch die Umschuldung des Baudarlehens Geld sparen, z. B. durch ein niedriges Zinsniveau oder indem Sie die gesamte Laufzeit des Darlehens entsprechend verkürzen. Durch die langfristig angelegten Darlehenslaufzeiten kommen Umschuldungen häufig vor oder werden während eines laufenden Darlehens zumindest in Erwägung gezogen.

Den Zeitpunkt der Umschuldung können Sie grundsätzlich entweder zeitgleich mit dem Ende der Zinsbindung des bestehenden Darlehens oder schon früher wählen. Je nachdem, welche Bedingungen Sie im laufenden Vertrag vereinbart haben, kann die frühzeitige Umschuldung mit hohen Gebühren verbunden sein (Vorfälligkeitsentschädigung). Nicht zuletzt deshalb muss die Umschuldung mit allen möglichen Konsequenzen im Vorfeld gut durchdacht werden, um eine tatsächliche Ersparnis oder Verbesserung der Bedingungen erreichen zu können. Nach genauer Prüfung der Zinsdifferenz kann jedoch auch die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung die günstigere Alternative sein.

Mit dem Abschluss eines Forward-Darlehens legen Sie als Darlehens-Nehmer zum Zeitpunkt des Abschlusses bereits im Vorfeld fest, bei welchem Kreditinstitut Sie zu welchen Konditionen eine Anschlussfinanzierung (Umschuldung) vornehmen werden. Der Zeitpunkt der Umschuldung wird in der Regel zum Ende der Zinsbindung des bestehenden Darlehensvertrages gewählt, sodass keine Kosten für die vorzeitige Vertragsauflösung entstehen können. Forward-Darlehen werden bis zu fünf Jahre im Vorfeld abgeschlossen. Bei günstigem Zinsniveau kann auch eine Forward-Vereinbarung mit dem gleichen Kreditinstitut abgeschlossen werden. Forward-Darlehen werden mit einem Zinsaufschlag versehen, der als Bereitstellungsgebühr zu bewerten ist.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Berücksichtigung des individuellen Sondertilgungsrechts: Dabei handelt es sich um eine fest vereinbarte Summe (oder einen Prozentsatz), die einmal jährlich außerhalb der regelmäßigen Raten zurückbezahlt werden darf, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Die Art und Höhe ist für jeden Kreditnehmer, abhängig von der individuellen, finanziellen Situation, mehr oder weniger wichtig. Üblich sind Raten zwischen:

  • 3000 Euro und 10000 Euro oder
  • 5 % – 10 % (max. 25 %) der Darlehenssumme jährlich

Durch Sondertilgungen können monatliche Raten gesenkt oder die Kreditlaufzeit verkürzt werden. Erwarten Sie beispielsweise in den nächsten Jahren die Auszahlung eines Bausparvertrags, einer Lebensversicherung oder eine nennenswerte Erbschaft, kann die Vereinbarung eines höheren Sondertilgungsrechts sinnvoll sein. Bei höheren Sondertilgungsrechten verlangen die Kreditinstitute meist einen Zinsaufschlag, sodass sich hohe Sondertilgungsoptionen nur lohnen, wenn auch absehbar ist, dass diese auch genutzt werden können.

Für viele Darlehensnehmer wirkt die Umschuldung, insbesondere der Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut, abschreckend. Nicht selten wird sich für die Anschlussfinanzierung beim „alten“ Kreditinstitut entschieden, die unkompliziert ablaufen kann, ohne dass Gebühren etc. anfallen bzw. ein Geldtransfer stattfinden muss. Bei der Verlängerung des bestehenden Darlehensvertrags ist von der Prolongation die Rede. Bei der Umschuldung muss neben der Abwicklung der Finanzen bei den jeweiligen Kreditinstituten auch die Änderung des Grundbucheintrags berücksichtigt werden, die ebenfalls mit Kosten verbunden ist.

Die Umschuldung von Baudarlehen kann für viele Kreditnehmer eine finanzielle Entlastung darstellen, kann aber auch mit hohen Kosten für Sie verbunden sein. Insbesondere deshalb ist es wichtig, dass eine intensive Auseinandersetzung mit dem Thema stattfindet, bevor Sie eine entsprechende Entscheidung treffen. Endet die Zinsbindungsfrist innerhalb der nächsten zwölf Monate, ist es problemlos möglich, eine Anschlussfinanzierung bei einem Kreditinstitut abzuschließen, bei längeren Zeiträumen (Zinsbindungsfristen) kann es durchaus sinnvoll sein, ein Forward-Darlehen ins Auge zu fassen, um sich die aktuell günstigen Zinsen im Voraus zu sichern.

Die wichtigsten Aspekte, die es zum Thema Umschuldung von Baudarlehen zu berücksichtigen gilt, sind:

– Prüfung der derzeitigen Konditionen (Zinssatz, Vorfälligkeitsentschädigung, Sondertilgungsrecht, Zinsbindungsfrist)

– Vergleich zwischen neuen Angeboten und dem bestehenden Vertrag (inklusive der Nebenkosten, wie etwa Bearbeitungsgebühren)

– Prüfung von Kosten und Umständen einer Änderung des Grundbucheintrags

Wenn Sie ein günstiges Alternativangebot eines anderen Kreditinstituts vorliegen haben, lohnt immer auch die Nachfrage bzw. (Nach-)Verhandlung beim derzeitigen Kreditinstitut, nicht selten besteht ein entsprechender Verhandlungsspielraum.

By |2016-12-04T20:39:10+00:00Dezember 4th, 2014|Umschuldung|0 Comments

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