Schuldenfalle: Eigentumswohnung

Billiges Geld verlockt zum Schuldenmachen. Ein niedriges Zinsniveau scheint eine günstige Gelegenheit zu sein, um eine Eigentumswohnung zu erwerben. Ein unbedachter Kauf einer Immobilie kann jedoch in die Schuldenfalle führen.

1. Historisch niedrige Baufinanzierungszinsen

Die Zinssätze für Baufinanzierungen befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau.

  • Ende November 2014 lagen die effektiven Jahreszinssätze bei 50-prozentiger Beleihung durchschnittlich bei 1,17 Prozent (Zinsbindung 5 Jahre), 1,57 Prozent (Zinsbindung 10 Jahre) bzw. 1,96 Prozent (Zinsbindung 15 Jahre).
  • Zum Vergleich: Die Baufinanzierungszinsen betrugen im vergangenen 20-Jahres-Zeitraum für Baufinanzierungen mit zehnjährigen Zinsbindungsfristen durchschnittlich etwa 5 Prozent. In den Jahrzehnten zuvor waren sogar Kreditzinsen zwischen 6 und 10 Prozent üblich.

Wie lange wird das Zinsniveau so niedrig bleiben?
Das Zinsniveau wird von der Europäischen Zentralbank (EZB) derzeit künstlich niedrig gehalten, um die europäische Konjunktur und insbesondere die hoch verschuldeten südeuropäischen Staaten zu unterstützen. Fällt dieser politisch motivierte Faktor weg, sind rasche Zinssteigerungen möglich. Experten nehmen an, dass das Zinsniveau in den kommenden Jahren wieder ansteigen wird.

2. Warum sollte der Erwerb einer Eigentumswohnung gerade bei niedrigem Zinsniveau besonders sorgfältig durchdacht werden?

In die Entscheidung über den Erwerb einer Eigentumswohnung müssen verschiedenste Faktoren einbezogen werden, um nicht in eine Schuldenfalle zu geraten.

2.1 Preissteigerungen für Eigentumswohnungen

Aufgrund deutlicher Preisanstiege für Eigentumswohnungen benötigen Käufer einen höheren Darlehensbetrag zum Erwerb eines Eigentumswohnung. Die finanziellen Vorteile durch einen niedrigeren Darlehenszinssatz relativieren sich aufgrund der Preissteigerungen wesentlich.

  • Durchschnittlicher Preisanstieg für Eigentumswohnungen in Deutschland (zwischen 2011 und 2013, geordnet nach Wohnfläche): 30 m²: +36,8 Prozent, 60 m²: +17,7 Prozent, 100 m²: +15,3 Prozent

In Ballungszentren haben die Kaufpreise meistens noch deutlicher angezogen:

  • Berlin: 30 m²: +70,6 Prozent, 60 m²: +39,2 Prozent, 100 m²: 29,6 Prozent
  • Frankfurt am Main: 30 m²: +2,2 Prozent, 60 m²: +42,3 Prozent, 100 m²: +20,9 Prozent
  • Hamburg: 30 m²: -1,5 Prozent, 60 m²: +21,6 Prozent, 100 m²: +18,3 Prozent
  • München: 30 m²: +61,4 Prozent, 60 m²: +40,6 Prozent, 100 m²: +32,8 Prozent
  • Stuttgart: 30 m²: +5,7 Prozent, 60 m²: +18,0 Prozent, 100 m²: +28,8 Prozent

2.2 Niedrige Zinsen vermitteln dem Kreditnehmer leicht ein trügerisches Sicherheitsgefühl

Bei einer niedrigen Kreditverzinsung und einer geringen Tilgung geht der Kreditnehmer oft irrtümlich von einer dauerhaft niedrigen Belastung aus. Dies gilt insbesondere bei Wahl einer kurzen Zinsbindungsfrist, bei denen die niedrigsten Zinssätze berechnet werden.

  • Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt bis zum Ende der Zinsbindungsfrist an, so ist eine (zum Ablauf der Zinsbindungsfrist notwendige) Anschlussfinanzierung nur zu höheren Zinssätzen möglich.
  • Hat der Kreditnehmer eine solche höhere Belastung jedoch nicht eingeplant, so übersteigen die neue Kreditraten schnell seine finanziellen Möglichkeiten.
  • Gerät der Kreditnehmer in diese Schuldenfalle, so besteht die Gefahr, dass er seine (der Bank als Kreditsicherheit dienende) Eigentumswohnung verliert und trotzdem zur Rückzahlung (zumindest eines Restbetrages) seines Darlehens verpflichtet bleibt.

Beispiel:

  • Bei einem Darlehen über 100.000 Euro, das zu 1,5 Prozent verzinst und mit einem Prozent getilgt wird, beträgt die Belastung jährlich 2.500 Euro bzw. monatlich 208,33 Euro.
  • Bei Ablauf einer z. B. 10-jährigen Zinsbindungsfrist sind bei diesem Darlehen erst 10 Prozent der Kreditsumme getilgt. Für 90.000 Euro benötigt der Kreditnehmer bei Ablauf der Zinsbindungsfrist also eine Anschlussfinanzierung. Ist das Zinsniveau auf beispielsweise 3 Prozent gestiegen, so erhöht sich die monatliche Belastung auf 300 Euro (3 Prozent Zinsen und ein Prozent Tilgung auf 90.000 Euro).
  • Muss der Kreditnehmer sein Anschlussdarlehen sogar zu 5 Prozent Zinsen verzinsen (Durchschnittszinssatz der letzten 20 Jahre), so ergibt sich bereits eine monatliche Belastung von 450 Euro, was trotz erfolgter teilweiser Kredittilgung mehr als dem Doppelten der ursprünglichen Kreditrate entspricht.

Kalkulieren Sie daher eine während der Darlehenslaufzeit möglicherweise steigende Kreditbelastung ein. Schöpfen Sie bei der Aufnahme eines Kredites Ihre finanziellen Möglichkeiten nicht vollkommen aus, sondern planen Sie bei Ihrer Liquiditätsrechnung mit einer ausreichenden Reserve.

2.3 Wählen Sie bei niedrigen Zinsen eine lange Zinsbindungsfrist

Käufer einer Eigentumswohnung sollten bei niedrigem Zinsniveau eine möglichst lange Zinsbindungsfrist vereinbaren,

  • um sich die günstigen Zinssätze für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern.
  • Aufgrund der während einer längeren Zinsbindung größeren Tilgungsleistung benötigen Sie außerdem nur ein vergleichsweise geringeres Anschlussdarlehen, das dem Zinsänderungsrisiko unterliegt.

Finanzinstitute bieten Zinsbindungsfristen bis zu 30 Jahren an. Wählen Sie nicht wegen der geringfügig niedrigeren Darlehenszinssätze eine kurze Zinsbindungsfrist, damit Ihr Zinsänderungsrisiko zum Ende der Zinsbindung (aufgrund der bis dahin erfolgten Kredittilgung) möglichst gering bleibt.

2.4 Nehmen Sie bei niedrigen Zinsen vorzugsweise eine überdurchschnittlich hohe Tilgung vor

Je niedriger die Zinsen, desto länger ist die Laufzeit eines Annuitätendarlehens.

  • Meistens werden bei Immobilienfinanzierungen „Annuitätendarlehen“ vereinbart. Merkmal eines Annuitätendarlehens ist eine gleichbleibende Ratenhöhe (Summe aus Tilgung und Zinsen). Aufgrund der fortlaufenden Darlehenstilgungen nimmt bei einem Annuitätendarlehen der Zinsanteil an einer Rate allmählich ab, während die Tilgung kontinuierlich ansteigt.
  • Die Verlängerung der Darlehenslaufzeit bei niedrigen Zinsen liegt nun daran, dass die laufende Darlehenstilgung aufgrund der niedrigen Kreditzinssätze nur ganz allmählich zu einer Verringerung der gezahlten Zinsen führt. Somit erhöht sich der zur Tilgung bereitstehende Ratenanteil nur sehr langsam. (Daher wird – bei gleichbleibender Kreditrate – ein Darlehen mit höherem Kreditzinssatz schneller getilgt als ein Kredit mit niedrigerem Zinssatz.)
    Um nicht zum Zinsbindungsende in eine Schuldenfalle zu geraten, werden (auch von Finanzinstituten) gerade bei Kreditabschlüssen in Niedrigzinsphasen erhöhte Tilgungen empfohlen.
  • Traditionell wird ein Darlehen mit einem Prozent jährlich getilgt.

Um eine schnellere Entschuldung zu erreichen, sollten Sie insbesondere in Niedrigzinsphasen z. B. 2, 3 oder 5 Prozent Ihres Darlehens jährlich tilgen.

Warum ist eine hohe Tilgung in Niedrigzinsphasen besonders wichtig?

Wer bei niedrigen Kreditzinsen lediglich ein Prozent pro Jahr tilgt, der benötigt bis zur vollständigen Darlehenstilgung 50 Jahre oder länger:

  • Eine langsame Entschuldung bedeutet für einen Kreditnehmer jedoch immer auch ein erhöhtes Risiko – z. B. durch das Zinsänderungsrisiko zum Ende einer Zinsbindungsfrist.
  • Deshalb sollten Kreditnehmer, die niedrig verzinste Darlehen aufgenommen haben, eine erhöhte Tilgung vereinbaren.

Sondertilgungsrechte vereinbaren
Um zwischenzeitliche Gelegenheiten zu einer weiteren Beschleunigung der Kredittilgung nutzen zu können, sollten Sie mit Ihrer Bank umfangreiche Sondertilgungsrechte vereinbaren.

2.4 Was Sie außerdem beachten sollten, damit Ihre Eigentumswohnung nicht zur Schuldenfalle wird

  • Achten Sie auf die Werthaltigkeit einer Eigentumswohnung, damit Sie bei einem späteren Verkauf Ihrer Immobilie keine Verluste erleiden. Holen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung ein unabhängiges Wertgutachten ein, um den Erwerb einer überteuerten Immobilie zu vermeiden.
  • Sehen Sie von einer vollständigen Fremdfinanzierung ab („100-Prozent-Finanzierung“). Bringen Sie vielmehr mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Kaufpreisfinanzierung ein.
  • Erwerben Sie keine Eigentumswohnung nur wegen steuerlicher Vorteile (bei vermieteten Immobilen).
  • Wägen Sie alle Vor- und Nachteile sorgfältig ab. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung niemals unter Zeitdruck.

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