Schuldenfalle: Eigenheim

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Schuldenfalle: Eigenheim

Die Vorstellung, irgendwann ein Haus zu besitzen und Wohnideen in den eigenen vier Wänden zu realisieren, ist wohl für die meisten Menschen verlockend. So belegt der Wunsch nach einem Eigenheim für einen Großteil der Bevölkerung einen der oberen Plätze auf der persönlichen Wunschliste.

Bis dieser Traum allerdings in Erfüllung gehen kann, ist zumeist ein langer und vor allem kostenintensiver Weg zurückzulegen. Gerade wegen der finanziellen Herausforderung geht dieser Traum für viele Menschen oft gar nicht in Erfüllung. Für manche Hausbesitzer zerplatzt der Traum leider auch deshalb, weil sie in eine Schuldenfalle getappt sind. Doch wie lässt sich diese verhindern?

Kosten für das zukünftige Eigenheim richtig einschätzen

Für ein eigenes Haus entstehen zunächst unterschiedliche Arten von Kosten.

  • Planungskosten
  • Materialkosten
  • Kosten für Versicherungen
  • Kosten für das Grundstück
  • Notarkosten
  • weitere Baunebenkosten

Dabei kommt es zunächst darauf an, ob man sich entscheidet, ein neues Haus zu bauen oder ein bereits bestehendes Eigenheim zu kaufen.
Beim Neubau müssen die Bauherren Kosten für die Planung, die Baufirma, die Materialkosten des Gebäudes sowie den Grundstückspreis mit einkalkulieren. Während der Bauphase kommen diverse Baunebenkosten, wie zum Beispiel Versicherungsgebühren, gegebenenfalls Maklergebühren für eine Grundstücksvermittlung und behördliche Gebühren für Genehmigungen und Abnahmen hinzu. Nicht zu vergessen sind die Grunderwerbssteuern für das erworbene eigene Grundstück sowie die Gebühren für notarielle Beurkundungen und Eintragungen ins Grundbuch. Es zeigt sich also, dass die zusätzlichen Nebenkosten durchaus umfangreich sein können.

Beim Erwerb eines bestehenden Eigenheims entfallen selbstverständlich die Kosten für die Planung und ein Bauunternehmen. Außerdem müssen keine speziellen Versicherungen während der Bauphase abgeschlossen werden, da das Gebäude bereits gebaut wurde. Dennoch sind die Käufer in Bezug auf notarielle Kosten gleichermaßen an die üblichen Vorgaben gebunden. Eventuell fallen bei der Vermittlung der Immobilie Provisionen für einen Makler an, wenn ein solcher involviert war.

Kosten nach dem Bau bzw. nach dem Kauf

Mit dem Abschluss der Bauphase beziehungsweise nach Abschluss des Kaufs eines Eigenheims ist ein Ende der Ausgaben noch nicht in Sicht. So muss jedes Haus natürlich auch mit Möbeln eingerichtet werden. Je nach Größe und Wohnfläche des Eigenheims kommen somit schnell noch mehrere Zehntausend Euro an Kosten hinzu. Größte Kostenpunkte bei der Einrichtung sind vor allem Einbauküchen, Wohnwände, hochwertige Schlafzimmereinrichtungen und Elektrogeräte.

Laufende Kosten für ein Eigenheim

Jedes Haus muss auch bewirtschaftet und unterhalten werden. So hat schließlich auch das eigene Heim entsprechende Nebenkosten. Je nach Hausgröße und Ausstattung unterscheiden sich die Nebenkosten für ein Haus wesentlich von denen einer gemieteten Wohnung. In den meisten Fällen liegen die Nebenkosten eines Hauses deutlich über denen einer Wohnung.
Zu den laufenden Unterhaltskosten zählen die folgenden Aufwendungen:

  • Heizung
  • Warmwasser
  • Strom
  • Telekommunikationszugänge
  • Abfallbeseitigungsgebühren
  • Grundsteuern
  • Schornsteinfeger

Für viele Hausbesitzer stellt allerdings die Finanzierungsrate für das Haus eine der kostenintensivsten monatlichen Aufwendungen dar.

Die Finanzierung eines Hauses

Eine solide Finanzierung ist die Basis eines jeden Hauserwerbs. Grundsätzlich kann man sagen, dass es zwei Möglichkeiten gibt. Sie können einerseits die Kosten für ein Haus aus eigenen finanziellen Mitteln, wie zum Beispiel den Ersparnissen, bezahlen. Diese Variante setzt einen gewissen Vermögensbestand voraus, den die meisten Menschen erst nach vielen Jahren aufgebaut haben können. Andererseits bietet sich die Möglichkeit, auf eine Immobilienfinanzierung durch ein Kreditinstitut oder eine Bausparkasse zurückzugreifen.

Nicht selten kommen auch sogenannte Mischfinanzierungen zum Einsatz. Das bedeutet, dass sowohl ein Hauskredit bei einer Bank aufgenommen wird als auch ein Bauspardarlehen bei einer Bausparkasse genutzt wird. Zudem besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, zusätzlich einen Teil der Finanzierungssumme als Förderkredit z. B. bei der KfW zu beantragen. Eine solche gemischte Finanzierung ist vorteilhaft wegen teilweise vergünstigter Zinssätze, die zu Kostenersparnissen führen.

Vorsicht vor scheinbar niedrigen Hypothekenzinsen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, müssen Sie einschätzen können, ob Ihre Einkommensverhältnisse ausreichend sind, diese Immobilie dauerhaft zu finanzieren. Ein guter Ansatzpunkt ist natürlich, dass Sie als Mieter Miete bezahlen und diese Zahlungen bislang ohne Probleme gemeistert haben. Statt nunmehr an den Vermieter zu zahlen, zahlen Sie zumindest den Tilgungsanteil für ein Hausdarlehen in die eigene Tasche. Diese Einschätzung greift aber zu kurz. Beim Hauskauf sollten Sie noch weitere Aspekte berücksichtigen.

Sie dürfen sich nicht von den anfänglichen niedrigen Kapitaldienstraten täuschen lassen. Diese beruhen darauf, dass die niedrigen Hypothekenzinsen für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben sind. In diesem Zeitraum können Sie die Kapitaldienstraten wahrscheinlich auch bezahlen. Deshalb haben Sie sich schließlich auch zum Hauskauf entschlossen.

Allerdings sind die Zinsen nur für den Zeitraum der Festschreibungszeit festgeschrieben. Läuft diese Zinsfestschreibungszeit aus, müssen Sie das Restdarlehen verlängern und zu einem neuen Zinssatz festschreiben. Wenn es so läuft wie in den USA, laufen Sie Gefahr, dass die Hypothekenzinsen über die Jahre hinweg so hoch ansteigen, dass Sie nicht mehr in der Lage sind, die Zinsen mit Ihrem Einkommen zu bezahlen. Dann sind Sie möglicherweise Ihre Immobilie los.

Schreiben Sie den Zinssatz möglichst lange fest

Ein Ausweg besteht darin, die Zinsfestschreibungszeit bereits jetzt am Beginn des Hauskaufs so lange festzuschreiben, dass Sie über viele Jahre hinweg Planungssicherheit haben. Lassen Sie sich nicht verführen, den extrem niedrigen Zinssatz für eine Zinsfestschreibungszeit von vielleicht fünf Jahren zu akzeptieren, nur um Ihre finanzielle Belastung möglichst gering zu halten. Die Zinssätze im Fünfjahresbereich lagen Ende 2014 bei ca. unglaublichen 1,40 %. Damit lässt sich natürlich eine Immobilie auch bei geringem Einkommen finanzieren.

Nach 5 Jahren läuft die Zinsfestschreibung aus. Möglicherweise liegen die Hypothekenzinsen dann im Fünfjahresbereich bei 5 % und Ihr Einkommen reicht nicht mehr aus, diese Zinslast zu bedienen. Besser ist, die Zinsen für mindestens 10 Jahre, im Idealfall für vielleicht 20 Jahre festzuschreiben. In 20 Jahren ist das Darlehen dann so weit getilgt und Ihre Immobilie so weit bezahlt, dass Sie fällig werdende Zinsen aufgrund des dann geltenden Zinssatzes ohne Weiteres werden bezahlen können.

Trügerisch ist es auch, zu glauben, die Zinsen sinken vielleicht noch weiter nach unten. Wenn Sie den Hauskauf dann in Angriff genommen haben und finanzieren müssen, sind die Zinsen vielleicht wieder angestiegen. Sie riskieren damit die Finanzierungsgrundlage. Sie müssen dann vielleicht zu einem Zinssatz finanzieren, den Sie sich schon gar nicht mehr leisten können.

Das Risiko der Schuldenfalle

Es kann nicht pauschal angenommen werden, dass Eigentumserwerber nach Erfüllung der bankseitigen Voraussetzungen für einen Kredit, wie etwa ausreichendes Eigenkapital, gute Bonität und gegebenenfalls Bürgschaften, auch gefeit davor sind, in eine Schuldenfalle zu geraten. Einer der häufigsten Gründe für eine gescheiterte Rückzahlung der Immobilienfinanzierung ist eine zu knapp kalkulierte Finanzierung.

Das bedeutet, dass die Hausbesitzer einen möglichst niedrigen Bankkredit aufnehmen möchten, um nur eine entsprechend geringe Rate zahlen zu müssen. Dabei wird selten an eventuelle, unvorhergesehene Kosten gedacht, die nach dem Bau bzw. nach dem Kauf des Hauses entstehen können. Werden beispielsweise zusätzliche Anschaffungen gemacht oder wird eine teilweise höherwertige Ausstattung verbaut, als in der Planungsphase beabsichtigt, entstehen schnell finanzielle Engpässe.

Die schnellste und vermeintlich einfachste Lösung ist in solchen Fällen eine Nachfinanzierung. Diese zusätzlichen und nicht rechtzeitig mit eingeplanten Kredite sind hinsichtlich der Zinskosten wesentlich teurer als die eigentliche Hausfinanzierung. Damit einher geht eine steigende Gesamtbelastung des monatlichen Budgets. Es gilt also, nach Möglichkeit rechtzeitig vor Kreditaufnahme ein ausreichendes finanzielles Polster zu berücksichtigen, um später nicht in einer Kostenfalle gefangen zu sein.

Ein weiteres Risiko einer Schuldenfalle ist bereits in der Entscheidungsphase vor Erwerb des Eigenheims zu gegeben. Oft wird die Entscheidung aus vermeintlich rationalen Kostengründen getroffen. Es erscheint häufig als sinnvoller, die monatliche Mietzahlung lieber in die eigenen vier Wände zu investieren als ein Leben lang Miete an einen Vermieter zu zahlen und schließlich kein Wohneigentum zu besitzen. Bezüglich der Ausgaben wird dabei zumeist ein kapitaler Fehler gemacht. So wird lediglich die Monatsmiete als Referenzwert für die künftige Finanzierung des Hauses angesetzt. Eine solche Argumentation verfälscht schnell die realen Fakten. Denn ein solcher Vergleich ist nicht sinnvoll. Allenfalls könnte man von den monatlichen Mietausgaben die Kaltmiete ansetzen, da auch im Eigenheim Nebenkosten anfallen. Allerdings wurde bereits hinreichend erwähnt, dass Nebenkosten im Haus meistens höher sind als in einer Mietwohnung. Zudem kommen weitere Nebenkosten, wie jährliche Grundsteuern, eventuelle Reparaturen, separate Abfallgebühren usw. hinzu.

Jedes Eigenheim – egal ob Neubau oder Bestandsgebäude – wird früher oder später altersbedingte Reparaturen erforderlich machen. Verschiedene Erfahrungswerte und Faustformeln besagen, dass große Kostenfaktoren zum Beispiel nach etwa 15 – 25 Jahren entstehen durch Erneuerungen von Fenstern, Heizungsanlagen und Dachbelag. In Abhängigkeit von der Hausgröße bedeutet das allerdings, dass beispielsweise nach ca. 20 Jahren bei Erneuerung aller Fenster und der Heizungsanlage schnell 20.000 bis 30.000 Euro an Kosten entstehen.

BEISPIELRECHNUNG:

  • mögliche Reparaturen in 20 Jahren: Fenster + Heizung
  • Kosten für Reparaturen: ca. 30.000,- €
  • Notwendige mtl. Sparrate (bei z.B. 1 % Zinsen): ca. 113,- €
  • Zusätzliche Kreditrate in 20 Jahren (bei z.B. 4 % Zinsen; 10 Jahre Laufzeit): 318,- € !

Wer dieses Geld zum fraglichen Zeitpunkt nicht hat, muss entsprechend wieder auf eine Finanzierung zurückgreifen. Wenn bis dahin die eigentliche Immobilienfinanzierung noch nicht abgeschlossen ist, können ernsthafte Liquiditätsprobleme entstehen. Dies kann sogar zur Insolvenz und damit zum Verlust des Hauses führen.
Möchte man dies rechtzeitig verhindern, kann nur eine Lösung gewählt werden. Um für spätere Reparaturen und Instandsetzungen am Haus ausreichende liquide Mittel zur Verfügung zu haben, muss man von Beginn an regelmäßige Rückstellungen bilden. Das heißt, das beispielsweise monatlich eine gewisse Summe an Geld angespart wird. Am gewählten Reparaturbeispiel von etwa 30.000 Euro in 20 Jahren bedeutet dies, dass der Hausbesitzer bei einem angenommenen Zinssatz von einem Prozent ca. 113 Euro monatlich sparen müsste. Es ist wichtig, diese monatlichen Kosten gilt bei der gesamten Finanzierungskalkulation zu berücksichtigen. Die Beispielrechnung zeigt deutlich, dass spätere Kredite für solche Reparaturen unverhältnismäßig mehr Kosten verursachen als eine vorzeitige Sparrate.

Denken Sie an das Wohngeld/Eigentümerzuschuss

Wenn Sie ein Haus bereits gekauft und nunmehr finanzielle Probleme haben, sollten Sie bei Ihrer Gemeinde einen Eigentümerzuschuss beantragen. Mieter erhalten Wohngeld. Immobilieneigentümer erhalten einen Eigentümerzuschuss. Dieser hängt von Ihren Einkommensverhältnissen ab. Möglicherweise bietet sich hier ein Ausweg.

Fehlt Geld, verkaufen Sie – und zwar frühzeitig

Finden Sie keine Lösung, sollten Sie sich frühzeitig mit dem Gedanken anfreunden, die Immobilie zu verkaufen. Nur ein freihändiger Verkauf außerhalb eines Zwangsversteigerungsverfahrens bringt so viel Geld, dass Sie das mit dem Haus finanzierte Darlehen hoffentlich zurückzahlen können. Auch wenn es schwerfällt, sich vom Haus zu trennen, ist es nur ein Ende mit Schrecken.

By |2017-01-14T18:51:54+00:00Dezember 4th, 2014|Schuldenfallen|0 Comments

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