Da es sich bei Baufinanzierungen um Verträge handelt, die im Durchschnitt zwanzig Jahre Laufzeit haben, erhöht sich statistisch die Wahrscheinlichkeit von Schwierigkeiten innerhalb dieser Rückzahlungszeit. Damit Risiken frühzeitig erkannt oder nachträglich abgesichert werden können, empfehlen wir Ihnen eine Gliederung von verschiedenen Ursachen.

1. Persönliche Gründe

Dazu gehören alle Risiken, die ihre Ursache in der Person der Darlehensnehmer und Eigentümer haben.

a. Mangelhafte (Vor-)Kenntnisse

Der Traum von den eigenen vier Wänden oder der Traum von der Immobilie als Geldanlage verschleiert oft realistische Daten oder blendet sie ganz aus. Dies beginnt bei der Planung des Vorhabens und dem Zeitplan des Projektes und geht bis zum Einzug oder den zukünftig zu erwartenden Kosten (Rentabilitätsberechnung).
Kreditantragsverfahren und das Zusammentragen von Finanzierungsunterlagen führt in jedem zweiten Fall zur Verzögerung der Darlehensauszahlung. Damit geht eine Doppelbelastung von bisheriger Miete, neuer Kreditrate und neuen Nebenkosten einher.
Behördengänge, welche neben dem Gang zum Notar anfallen, werden finanziell und zeitlich oft unterschätzt.

b. Todesfall

In der Kauf-, Bau- und Modernisierungsphase eines Objektes liegt die Priorität auf der Herrichtung des Objektes. Einhergehende Risiken werden unterschätzt oder nicht erkannt. Fallen durch den Tod Darlehensnehmer weg, bleibt die Darlehensbelastung an den übrigen haften. Das Objekt wird zu groß und zu teuer für eine Person oder eine Personengemeinschaft (Kapitaldienstfähigkeit).

c. Trennung

Gehen Partner getrennte Wege, führt dies unmittelbar zu einem Gespräch mit der Bank. Die Darlehensnehmer und Eigentümer müssen grundlegende Fragen klären, wie zum Beispiel:
Wer zahlt die Raten weiter?
Wer bezahlt wem und wann einen Teil des Objektes aus? (Verkauf)
Ist eine Schuldhaftentlassung aus dem Darlehensvertrag möglich?
Bietet sich ein Aufhebungsvertrag mit einer Neuvereinbarung eines Darlehens an?
Da bei einer Trennung finanzielle Regelungen zu spät getroffen werden, fallen die ersten Raten nach Auszug des einen für den anderen allein an und müssen aus dessen Budget gezahlt werden.
Vorfälligkeitsentschädigungen und Gebühren aus Schuldhaftentlassungen sind gängig.

d. Materielles Streben

Im Laufe der Finanzierung werden Konsumwünsche geweckt, die über den Besitz einer Immobilie hinausgehen. Um diese Wünsche zu ermöglichen, werden zusätzliche Gelder notwendig. Sofern kein ausreichendes Einkommen oder freies Vermögen vorhanden ist, werden diese Bedürfnisse durch die Aufnahme weiterer Kreditmittel befriedigt. Die damit einhergehende „Kreditspirale“ bindet mittelfristig weitere Liquidität und verschärft den Effekt zusätzlich.

e. Sparvermögen

Neben Konsumwünschen werden weitere Gelder in einem Finanzierungszeitraum notwendig. Pflegefälle in der Familie, Familienzuwachs, Reparaturen an Fahrzeugen, Ersatzinvestitionen im Haushalt und Feierlichkeiten sind einige Beispiele. Hierfür werden Guthaben benötigt, die während einer Darlehensrückzahlung angespart oder erhalten werden müssen.

2. Vertragliche Gründe

Dies sind alle Ursachen, die aus den Bedingungen und der Handhabe des Darlehensvertrages entstehen.

a. Darlehenstilgung

In Förderbankdarlehen und Bankkrediten wird neben der Ratenzahlung auch der Beginn der Tilgung vereinbart. Annuitätendarlehen, in denen in der Rate ein Zins- und Tilgungsanteil enthalten sind, beginnen meist mit Vollauszahlung (Vollvalutierung) sofort mit der Teiltilgung. Ist die anfänglich vereinbarte Tilgung zu niedrig, ist die Laufzeit der Rückzahlung sehr lang. Damit erhöht sich das Risiko, dass innerhalb der Laufzeit externe Einflüsse die Rückzahlung erschweren. Bei einer mehrjährigen tilgungsfreien Anlaufzeit erhöht sich der Ratendruck mit Fortschreiten der Jahre(durch den Tilgungsanstieg).
Bei endfälligen Darlehen werden Tilgungsersatzmittel vereinbart. Beides zusammen führt anfänglich zu einer höheren monatlichen Belastung. Die Darlehensschuld reduziert sich in den ersten Jahren nicht. Treten Zahlungsstörungen bei den Ersatzmitteln auf, funktioniert der Rückzahlungsplan nicht mehr und das Kostenrisiko steigt.

b. Nebenverträge (Verbundene Verträge)

Zu der Kreditrate werden, je nach persönlicher Risikoeinschätzung, Sicherungsprodukte benötigt. Versicherungsleistungen zum Schutz des Objekts, der Personen oder der Familie erhöhen die monatlichen Kosten. Darüber hinaus führen Zinssicherungsprodukte (für den Festzinsablauf) und die Bildung von Instandhaltungsrücklagen zu weiteren, regelmäßigen Beiträgen. Die Gefahr der Unübersichtlichkeit und des daraus resultierenden Kontrollverlusts kann leicht zur Selbstüberschätzung führen.

3. Objektbezogene Gründe

Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie kalkulierten und unkalkulierbaren Risiken vor der Finanzierung und während der Finanzierungszeit ausgesetzt.

a. Nachfinanzierungsbedarf

Bei der Projektplanung (Kauf, Neubau oder Modernisierung) müssen neben den Grundstückskosten auch die Nebenkosten berücksichtigt werden. Wenn einmalige Behördenkosten, Steuern, Architektenkosten und Gebühren für den Statiker nicht ausreichend berücksichtigt worden sind, belasten diese das Eigenkapital. Auch werden Eigenleistungen in der Bau- und Modernisierungsphase überschätzt. Materialkosten bleiben trotz eigenem Handwerksgeschick bestehen. Ist das Projekt nicht richtig geplant oder durchgeführt wurden, werden weitere Fremdgelder benötigt, die zu einer monatlichen Mehrbelastung (über die eigentlichen Kreditrate hinaus) führen.

b. Instandhaltungsrücklage

Modernisierungen, Reparaturen und Schönheitsarbeiten sind am Objekt regelmäßig durchzuführen. Dafür werden Gelder benötigt. Wird keine Instandhaltung geleistet, entsteht ein Reparaturstau, der den Wert des Objektes mindert (Verfall). Wenn ein Sanierungsgrad erreicht wird, in dem das Objekt nicht mehr bewohnbar ist, kann es nicht mehr verwendet werden. Die Kreditverbindlichkeiten bleiben aber bestehen. Darüber hinaus verpflichten Banken in Sicherheiten-Verträgen zu Grundschulden den Kreditnehmer, das Objekt instand zu halten.

4. Wirtschaftliche Gründe

Konjunkturelle und saisonale Schwankungen in der Wirtschaft sind schwer kalkulierbar. Damit bilden sie weitere Risiken.

a. Zinsänderungen

Wurde die Zinssicherung zum Festzinsablauf versäumt, besteht die Gefahr, dass der Marktzins bei Auslauf des Festzinses höher ist als ursprünglich vereinbart. Dadurch erhöht sich die Ratenbelastung nach der Sollzinsbindungsfrist.

b. Verlust von Arbeit und Aufträgen

Das Anschaffen von Immobilieneigentum geschieht in Zeiten, in denen genügend Kapital und monatliches Einkommen vorhanden ist. Wenn Angestellte arbeitslos werden oder Aufträge von Kunden bei Selbständigen wegfallen, verändert sich das monatliche Einkommen gravierend. Damit gehört dieses Risiko zu den schwerwiegendsten bei der Baufinanzierung. Wenn Sie bei Darlehensvereinbarung einen entsprechenden Schutz vor Einkommensverlust aufgrund von Arbeitslosigkeit (und Arbeitsunfähigkeit) versäumt haben, wird der Druck enorm. In wirtschaftlich schlechten Zeiten ist es schwer, schnell neue Arbeit zu finden und/oder das Objekt zu einem guten Verkehrswert zu veräußern.