Kredit für eine Eigentumswohnung

Der Erwerb einer Eigentumswohnung wird häufig in Betracht gezogen, um monatliche Mieten durch die Eigennutzung zu sparen und zugleich für das Alter vorzusorgen. Des Weiteren ist der Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage möglich, um durch Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das eigene Vermögen zu stärken.

Dennoch verfügen nur sehr wenige Menschen über ausreichend Eigenkapital beziehungsweise Liquidität, um eine Eigentumswohnung ohne Fremdkapital zu finanzieren. An diesem Punkt kommt die Immobilienfinanzierung ins Spiel, bei der verschiedene Aspekte zu berücksichtigen sind:

Die Aufteilung einer Immobilie in Eigentumswohnungen

Um sich näher mit einem Kredit für eine Eigentumswohnung zu beschäftigen, sollte jeder zunächst die Grundvoraussetzungen für die entsprechende Belastung kennen:

Immobilien können nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Wohneinheiten aufgeteilt werden. Käufer erwerben dadurch einen Anteil am Gebäude sowie einen Anteil am jeweiligen Grundstück. Der Eigentumsanteil am Gebäude – und somit die Eigentumswohnung – wird Sondereigentum genannt, während der Grundstückanteil als Miteigentum bezeichnet wird.

In den Bereich des Teileigentums fallen gemeinschaftlich genutzte Räumlichkeiten wie Waschküchen oder Hausflure. Alle Eigentümer der aufgeteilten Immobilie bilden zusammen die Eigentümergemeinschaft.

Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung werden demnach nur die jeweiligen Eigentumsanteile des Kreditnehmers belastet, welche dem Kreditinstitut als Sicherheit dienen.

Kostenanalyse vor Abschluss einer Immobilien-finanzierung

Bevor der Kredit für eine Eigentumswohnung aufgenommen wird, sollte eine ausführliche Kostenanalyse durchgeführt werden, welche folgende Punkte beinhalten sollte:

  • für den Kaufpreis erforderliche Darlehenssumme
  • durch den Kauf bedingte Nebenkosten (Maklercourtage, Grunderwerbssteuer u. Ä.)
  • jährliche Betriebskosten für die Eigentumswohnung
  • geschätzte Kosten für Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten

Ein potenziell vorhandenes Eigenkapital kann die benötigte Darlehenssumme reduzieren, wobei für Eintragungen im Grundbuch, Einschaltung eines Notars sowie Maklers und letztendlich Steuern regelmäßig Nebenkosten bis zu 10 % des Kaufpreises entstehen können, die bei den Berechnungen berücksichtigt werden müssen.

Die Analyse der laufenden Betriebskosten sowie die geschätzten Erhaltungsaufwendungen sind hilfreich, um später eine angemessene Ratenhöhe für die Rückzahlung des Wohnungsdarlehens zu kalkulieren.

Wohnungskredite finden und vergleichen

Wohnungskredite fallen in die Kategorie der Baufinanzierung, welche von Banken und Bausparkassen angeboten wird. Vermittelt werden Baufinanzierungen durch den Direktvertrieb der Kreditinstitute oder eigenständige Finanzmakler, welche sowohl unabhängig arbeiten als auch einem bestimmten Kreditinstitut angeschlossen sein können.

Um die verschiedenen Angebote auf dem Kreditmarkt zu vergleichen, lohnt sich der Blick auf Verbraucherportale im Internet oder das persönliche Gespräch mit der Hausbank. Oft kommen Hausbanken langjährigen Kunden etwas entgegen, was Flexibilität und Konditionen von Baufinanzierungen betrifft.

Voraussetzungen und Sicherheiten bei Wohnungskrediten

Die Gewährung von Immobilienkrediten ist unter verschiedenen Voraussetzungen möglich. Bei jeder Finanzierung müssen Sicherheiten nachgewiesen werden, damit die Rückzahlung des Darlehens beim Kreditgeber sichergestellt werden kann.

Zu den gängigen Kreditsicherheiten gehören:

  • Nachweis über Eigenkapital
  • Nachweis über regelmäßiges Einkommen
  • Nachweis und Abtretung von Lebensversicherungen oder anderen Kapitalversicherungen
  • Bürgschaften von Dritten

Die Bürgschaftsmethode wird in der Praxis höchst selten durchgeführt, da der bürgende Dritte automatisch in die finanzielle Haftung für den bei Eigentumswohnungen nicht unerheblichen Darlehensbetrag genommen wird.

Bei Vorhandensein von Lebens- und Kapitalversicherungen sollte darauf geachtet werden, dass sich Kreditinstitute die Leistungen aus derartigen Versicherungen oft vollständig abtreten lassen. Im Erlebensfall – also entweder bei Tod des Versicherungsnehmers oder Auszahlungsreife – verwendet die Bank das Geld dann für den Darlehensausgleich und die Familie oder sonstige Begünstigte gehen je nach offener Restschuld „leer“ aus.

Verschiedene Finanzierungsmodelle

Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen folgende Darlehensvarianten in Betracht:

  • Annuitätendarlehen
  • Tilgungsdarlehen
  • Finanzierung über Bausparvertrag (Tilgungsaussetzungsdarlehen)
  • Privatkredit

Beim Annuitätendarlehen zahlt der Kreditnehmer über den gesamten Zeitraum eine konstante Rate, sodass die monatliche finanzielle Belastung stets planbar bleibt. Die Raten setzen sich aus Zinsen, Tilgung und potenziellen Kreditnebenkosten zusammen.

Das Tilgungsdarlehen trennt hingegen Zinsen und Tilgung, die meist auch in zwei separaten Raten ausgeglichen werden müssen. Nur die Tilgungsrate bleibt bei dieser Kreditvariante bis zum Laufzeitende konstant. Die Zinszahlungen richten sich hingegen nach dem noch offenen Darlehensbetrag und reduzieren sich naturgemäß im Laufe der Zeit.

Bei der Finanzierung über einen Bausparvertrag wird das in der Sparphase eingebrachte Kapital als Sicherheit für das Kreditinstitut genutzt. Finanziert wird die Eigentumswohnung dann über einen Baukredit, der dank der vorhandenen Sicherheit oft mit günstigen Konditionen verbunden ist.

Im modernen Zeitalter ist es durchaus üblich geworden, den Kredit für eine Eigentumswohnung von Privatpersonen zu beziehen. Hier muss zwingend mit Sorgfalt geprüft werden, wie die Vertragsmodalitäten und Konditionen vorgeschlagen werden. Insbesondere dann, wenn es sich um fremde Personen handelt, ist zum Schutze vor sogenannten „Kredithaien“ Vorsicht geboten.

Inhalte von Kreditverträgen

Kreditverträge werden immer schriftlich geschlossen und lassen keine mündlichen Nebenabreden zu. Damit Risiken insbesondere bei privaten Krediten reduziert werden können, sollten folgende Inhalte im Vertrag nicht fehlen:

  • Vollständige Bezeichnung von Darlehensnehmer und Darlehensgeber
  • Höhe des Darlehens
  • Zeitpunkt der Auszahlung
  • Verwendungszweck
  • Zinssatz und Laufzeit
  • Bearbeitungs-, Bereitstellungs- und sonstige Kosten
  • Effektiver Jahreszins
  • Gesamtbetrag inklusive aller Kosten
  • Modalitäten der Darlehensrückzahlung und Ratenhöhe
  • Sicherheiten
  • Darlehensbedingungen, beispielsweise ein eingeräumtes Sondertilgungsrecht
  • Schufa-Klausel
  • Widerrufsmöglichkeiten

Erst wenn alle Punkte vereinbart und schriftlich festgehalten wurden, sind potenzielle Ansprüche im Falle von Streitigkeiten auch gerichtlich durchsetzbar.

Immobilien als Sicherheiten

Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird der Eigentümerwechsel im zuständigen Grundbuch eingetragen. Das Eigentum dient Finanzinstituten regelmäßig als Sicherheit, weshalb dem Wohnungskredit zugrunde liegende Hypotheken und Grundschulden ebenfalls in das Grundbuch eingetragen werden.

Sofern der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Wohnungskredit nicht nachkommt, kann das Kreditinstitut das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung veräußern. Dadurch erhält das Kreditinstitut die Möglichkeit, aus dem erzielten Kaufpreis das Darlehen ganz oder teilweise abzulösen.

Faktoren der Kreditwürdigkeit

Banken und Finanzinstitute prüfen vor der Vergabe von Wohnungskrediten die Kreditwürdigkeit des jeweiligen Darlehensnehmers. Die durch diese Überprüfung festgestellte Kreditwürdigkeit hat entscheidenden Einfluss auf die Konditionen der Baufinanzierung. Im schlimmsten Fall wird ein Kreditnehmer als nicht kreditwürdig eingestuft, sodass sein Kreditantrag abgelehnt wird.

Entscheidend für eine Kreditwürdigkeit sind folgende Faktoren:

  1. Regelmäßiges Einkommen
  2. Höhe des monatlichen Einkommens
  3. Familienstand und Unterhaltsverpflichtungen
  4. Festes Beschäftigungsverhältnis
  5. Bestehen von Schufa-Einträgen

Der Nachweis des regelmäßigen Einkommens und des festen Beschäftigungsverhältnisses dient Kreditinstituten zur Sicherheit, dass die Zahlung von monatlichen Raten auch in Zukunft gewährleistet ist. In Abzug von den monatlichen Einkünften bringen Sachbearbeiter von Finanzinstituten potenzielle Unterhaltsverpflichtungen, welche die Einkünfte auch zukünftig schmälern können.

Negative Schufa-Einträge des Kreditnehmers setzen die Kreditwürdigkeit herab und erhöhen das Risiko für die Bank, ein Kreditgeschäft einzugehen. Insbesondere in diesem Fall sollten Darlehensnehmer vor dem Finanzierungsgespräch eine kostenlose Schufa-Auskunft beantragen und potenzielle Einträge – sofern möglich – löschen lassen. Ansonsten laufen sie Gefahr, gar keinen Kredit für eine Eigentumswohnung zu erhalten oder deutlich schlechtere Konditionen vereinbaren zu müssen.

Risiken beim Erwerb einer Eigentumswohnung

Auch wenn die eigene Immobilie ihren Reiz hat, sollte sich jeder vor dem Kauf fragen, ob

  • die ausgesuchte Eigentumswohnung wirklich den veranschlagten Kaufpreis wert ist,
  • ob die benötigte Darlehenssumme aufzubringen und abzuzahlen ist,
  • ob die monatliche Ratenhöhe den Lebensstandard beeinflusst,
  • ob bei den geplanten Belastungen noch finanzieller „Puffer“ für ungeplante Ausgaben bleibt?

In Anbetracht der langen Laufzeit von Wohnungskrediten, die bis zu 30 Jahren betragen kann, ist es wichtig, auch für die Zukunft zu planen.

Verdeutlicht wird dies am Beispiel eines jungen Paares, das aktuell noch im Berufsleben steht und eine gemeinsame Eigentumswohnung kauft. Fällt nach Abschluss des Kreditvertrages ein monatliches Einkommen beispielsweise durch die Geburt eines Kindes vollständig weg, kann die zuvor vor anderen Hintergründen vereinbarte Rate schnell zum finanziellen Fiasko werden.

Zur Sicherheit sollten demnach alle Aspekte Berücksichtigung finden, um auch in Zukunft die monatlichen Belastungen bewerkstelligen zu können.