Immobilienkredit: Wie funktioniert er?

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Immobilienkredit: Wie funktioniert er?

Beim Immobilienkredit geht es um die Finanzierung von Wohneigentum oder von Sanierungsmaßnahmen. Das aufgenommene Darlehen wird im Grundbuch als Grundschuld eingetragen.

Es gibt zwei Formen von Immobilienkrediten:

  • private Immobilienkredite
  • gewerbliche Immobilienkredite

Bei privaten Immobilienkrediten wird unterschieden, ob der Kreditnehmer die finanzierte Immobilie selbst nutzt oder ob er sie vermieten möchte. Finanzierbar sind Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser.

Der gewerbliche Immobilienkredit richtet sich an Gewerbetreibende oder an Firmen, welche die Immobilie gewerblich oder, als Teil des Betriebsvermögens, wohnwirtschaftlich nutzen.

Die Rückzahlung von Immobilienkrediten ist bei beiden Varianten gleich. Das Darlehen wird in festen, monatlichen Raten an den jeweiligen Kreditgeber zurückgezahlt. Diese Raten beinhalten sowohl die Zinsen als auch die Tilgung des Kredits, sofern keine Tilgungsaussetzung vereinbart wurde.

Wer bietet Immobilienkredite an?

Immobilienkredite können bei ortsansässigen Banken, bei Direktbanken, bei Bausparkassen und bei diversen Versicherungen beantragt werden. Einige Kreditinstitute bieten ihren Kunden die Berechnung einer ungefähren Kreditsumme schon an, bevor ein geeignetes Objekt gefunden wurde. Dies ermöglicht den Kaufinteressenten, sich gezielter nach Bauvorhaben oder passenden Immobilien umzusehen.

Welche Unterlagen sind erforderlich?

Für die Überprüfung des Immobilienkredits verlangen die verschiedenen Kreditinstitute weitestgehend die gleichen Informationen. In einigen Fällen kann es jedoch auch zu kleinen Abweichungen kommen. Benötigt werden in der Regel:

  • eine Kopie des Personalausweises
  • Gehaltsnachweise
  • Belege zum Nettofamilieneinkommen
  • eine Auflistung der festen monatlichen Ausgaben
  • ein Nachweis über das vorhandene Eigenkapital
  • die Höhe des Kaufpreises oder der zu erwartenden Baukosten, einschließlich der Baunebenkosten
  • evtl. Bauantrag / Baugenehmigung
  • Bebauungsplan
  • Flurplan (Lageplan der Wohnung / des Hauses)
  • Wohnraumberechnung
  • alle vorhandenen Daten zum Objekt (ggf. Zusendung des Exposé)

Überaus wichtig für die Kreditinstitute sind die Unterlagen zum monatlichen Einkommen, da sich anhand dessen die mögliche Finanzierungssumme berechnen lässt. Mittels Schufa-Auskunft wird außerdem die Bonität des Antragstellers überprüft. Bei negativer Schufa oder schlechtem Score wird üblicherweise kein Immobilienkredit gewährt.

Ein gewisses Eigenkapital erleichtert meist das Zustandekommen einer Kreditvereinbarung. Das Vorhandensein von Bargeld ist hierfür nicht unbedingt erforderlich. Es zählen auch kapitalbildende Versicherungen und Bausparverträge.

Wie wird der Immobilienkredit beantragt?

Die Beantragung von Immobilienkrediten erfolgt schriftlich. Hierbei müssen die personenbezogenen Daten, die Höhe der Einkünfte und die Finanzierungssumme angegeben werden. Anhand dieser Daten führt die Bank eine erste Überprüfung durch.

Wird der Kredit bei einer ortsansässigen Bank beantragt, sind die vorhandenen Unterlagen zum vereinbarten Termin mitzubringen. So kann der Berater die Informationen direkt vor Ort nachprüfen.

Bei einem Online-Kreditantrag werden die notwendigen Daten in ein Formular eingetragen und der Antrag per Mail versendet. Schriftliche Belege sind auf Aufforderung nachzureichen.

Was ist bezüglich der Laufzeit zu beachten?

Bei der Finanzierung von Immobilien geht es oft um hohe Kreditsummen, die nur selten schnell zurückgezahlt werden können. Durch vorhandenes Eigenkapital lässt sich nicht nur die Laufzeit verringern, es fallen auch weniger Zinsen an. Zu empfehlen ist ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent. Zwar bieten viele Banken auch eine 100-Prozent-Finanzierung bzw. Vollfinanzierung an, diese ist jedoch meist verhältnismäßig teuer und mit einer längeren Laufzeit verbunden.

Egal um welche Kreditform es sich handelt: Eine kürzere Laufzeit bedeutet auch immer geringere Zinsen. Das hört sich vielleicht im ersten Moment sehr interessant an, ist allerdings nicht für alle Kreditnehmer von Vorteil. Die monatliche Belastung ist hierbei deutlich höher als bei langen Laufzeiten und kann im Ernstfall zu erheblichen Problemen bei der Rückzahlung führen. Hier lohnt es sich meist eher, die höheren Zinsen bei einer langen Kreditlaufzeit in Kauf zu nehmen, aber die Finanzierung dafür umso sicherer zurückzahlen zu können.

Immobilienkredite werden immer über mehrere Jahre abgeschlossen. Daher ist es bei der Festlegung der Laufzeit äußerst wichtig, darauf zu achten, dass die monatliche Belastung während des gesamten Zeitraums zur Haushaltskasse passt. Kauft beispielsweise ein bis dato kinderloses Paar ein Haus oder eine Wohnung, ist damit zu rechnen, dass ein Gehalt ganz oder zumindest teilweise wegfällt, sobald Nachwuchs ins Haus kommt. Eine hohe monatliche Rate ist dann oft nicht mehr tragbar.

Lohnt sich das vorzeitige Ablösen eines Immobilienkredits?

Vor Jahren abgeschlossene Immobilienkredite können unter Umständen teurer sein als die aktuell angebotenen. Während der letzten Jahre ist das Zinsniveau sehr gesunken. Die derzeit im untersten Bereich liegenden Zinsen sind die Überlegung wert, einen älteren Immobilienkredit durch einen neuen abzulösen. Das Einholen eines Gegenangebotes ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Laufzeit des alten Kredits noch mindestens sechs Jahre beträgt.

Auch bei einem unerwarteten „Geldsegen“, beispielsweise bei einer höheren Erbschaft, kann es vorteilhaft sein, einen Immobilienkredit vorzeitig zurückzuzahlen. Bevor dieser Schritt vollzogen wird, sollten jedoch die hierfür fälligen Kosten berechnet werden, die zum Beispiel durch Vorfälligkeitszinsen entstehen. Ist der Kostenaufwand für die Ablösung zu hoch, rechnet sich diese gegebenenfalls nicht und es findet sich bestimmt eine Möglichkeit, das vorhandene Kapital gewinnbringender anzulegen.

Ob eine frühzeitige Ablösung überhaupt in Frage kommt, ist den Kreditunterlagen zu entnehmen. Jede Bank stellt andere Bedingungen bei der Vergabe eines Immobilienkredits und einige Kreditinstitute schließen die vorzeitige Beendigung des Kreditvertrages generell aus.

Warum es sich lohnt: Immobilienkredite vergleichen

Im Bereich der Immobilienkredite gibt es verschiedene Angebote. Die Konditionen und die Vertragsbedingungen sind bei den einzelnen Kreditgebern zum Teil recht unterschiedlich. Sobald eine passende Immobilie gefunden wurde, sollten deshalb immer mehrere Kreditinstitute kontaktiert werden, um die Angebote vergleichen zu können. In der Regel fallen für diese unverbindlichen Anfragen keine Kosten an.

Bei vielen Banken ist es möglich, den Immobilienkredit online zu beantragen. Dies ist relativ einfach und auch nicht sehr zeitintensiv. Die Fahrt zur Bank entfällt hierbei ebenso wie lange Gespräche. Wichtig ist, beim Einholen der Angebote darauf zu achten, dass es sich wirklich um eine unverbindliche Anfrage handelt und kein Schufa-Eintrag gemacht wird. Manche Kreditinstitute informieren sich sofort bei der Schufa über den Interessenten. Machen dies innerhalb kurzer Zeit gleich mehrere Banken, führt das unter Umständen zu einer ungünstigen Schufa-Auskunft.

Wer sich nicht bei jedem Anbieter einzeln bezüglich des Kredits erkundigen möchte, kann entsprechende Internetportale für einen Kredit-Vergleich nutzen. Hier lohnt es sich meist, sich von den zuerst genannten Banken jeweils ein Angebot für einen Immobilienkredit zusenden zu lassen und dieses dann genauer in Augenschein zu nehmen. Hierbei sollten nicht nur die Zinsen, sondern die gesamten Kreditkonditionen verglichen werden, beispielsweise die Abschlussgebühr. Nur wenn alle wichtigen Einzelheiten Beachtung finden, ist es tatsächlich möglich, das günstigste Kreditangebot herauszufinden.

Wie lassen sich die biometrischen Risiken absichern?

Wer für den Kauf oder den Bau einer Immobilie einen Immobilienkredit in Anspruch nimmt, sollte seine Familie zumindest für folgende Situationen absichern:

  • Verlust der Arbeitskraft
  • Todesfall

Die Absicherung des Todesfalls lässt sich über eine reine Risikolebensversicherung realisieren. Diese ist für einen oder zwei Kreditnehmer zu recht günstigen Beiträgen zu haben. Die Höhe der Absicherung sollte sich nach der jeweiligen Einkommenssituation richten. Es empfiehlt sich, gemeinsam mit einem kompetenten Berater eine „Worst-Case-Betrachtung“ unter Berücksichtigung aller einmaligen und laufenden Zahlungsverpflichtungen zu entwickeln.

Eine Berufsunfähigkeitsversicherung bietet eine gute Absicherungsmöglichkeit gegen die finanziellen Folgen des Verlustes der Arbeitskraft. Darüber hinaus bieten einige Banken spezielle Kreditversicherungen an, mit denen sich auch das Risiko einer Arbeitslosigkeit absichern lässt.

Wie reagieren die Banken auf Zahlungsprobleme?

Kann der Kreditnehmer die monatlichen Raten nicht wie vereinbart zahlen, sollte er möglichst bald Kontakt zu seiner Bank aufnehmen. Zu versuchen, dieses Problem einfach unter den Teppich zu kehren, ist definitiv nicht zu empfehlen. Der Kreditgeber bemerkt dies ohnehin. Wesentlich besser ist, das offene Gespräch zu suchen und gemeinsam eine geeignete Lösung zu finden. Einen Ausweg bietet zum Beispiel die vorübergehende Aussetzung der Kreditraten, der viele Banken unter gewissen Voraussetzungen zustimmen. Dieser Prozess wird auch Stundung genannt. Alternativ kann auch eine Reduzierung der Raten helfen, die Finanzierung der Immobilie zu stabilisieren.

Ist abzusehen, dass der Schuldner dauerhaft nicht dazu fähig ist, die vereinbarten Darlehensraten zu zahlen, bleibt oft nur die Zwangsversteigerung als letzter Ausweg. Diese darf das Kreditinstitut aufgrund des eingetragenen Grundpfandrechts bei Zahlungsproblemen jederzeit anordnen. Aus dem Erlös für die Immobilie begleicht der Kreditgeber seine Forderungen, sodass der Kreditnehmer in vielen Fällen anschließend wenigstens schuldenfrei ist.

By |2016-11-30T17:19:52+00:00Dezember 5th, 2014|Kredite|0 Comments

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