Wenn die Zinsen für die Hypotheken oder das Baugeld besonders niedrig sind, dann stellt sich für Kreditnehmer die Frage, ob es sinnvoll ist, sich Gedanken über die Anschlussfinanzierung zu machen. Dies ist auch dann möglich, wenn die Anschlussfinanzierung noch nicht kurz bevorsteht. Das Forward-Darlehen, auch Vorratsdarlehen genannt, ist eine gute Alternative zu einer vorzeitigen Kündigung, damit sie sich günstigere Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung sichern können.

Forward-Darlehen

Forward-Darlehen als mögliche Form für die Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsen fallen, dann kommt natürlich die Frage auf, ob es lohnenswert ist, eine Umschuldung durchzuführen. Bei sehr hohen Krediten, wie es bei einer Immobilienfinanzierung der Fall ist, kann das jedoch zu einem Problem werden. Grund dafür ist, dass im Darlehensvertrag bei einer vorzeitigen Auslöse möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart wurde. Dies bedeutet aber auch, dass zusätzliche Kosten anfallen und diese können die Ersparnis deutlich reduzieren.

Dennoch ist es möglich, sich die günstigen Zinsen zu sichern. In dem Fall wird mit einem Forward-Darlehen gearbeitet. Das Forward-Darlehen ist wie eine normale Anschlussfinanzierung. Es tritt dann in Kraft, wenn die Zinsbindungsfrist abgelaufen ist. Sobald die Zinsbindungsfrist abläuft, kann das Baugeld gekündigt oder ausgelöst und durch einen neuen Kredit ersetzt werden. Dies ist dann das Forward-Darlehen.

Interessant zu wissen ist, dass das Forward-Darlehen sogar bis zu drei Jahre vor dem Ablauf der Sollzinsbindung abgeschlossen werden kann. Sowohl die Bank als auch der Kunde können natürlich nicht abschätzen, wie sich die Zinsen in den nächsten Monaten oder Jahren entwickeln. Vorsichtige Abschätzungen sind aber möglich. Wer als Darlehensnehmer ein Forward-Darlehen abschließt, sollte sich jedoch darüber bewusst sein, dass es sowohl Vor- als auch Nachteile gibt.

Was sind die Vorteile bei einem Forward-Darlehen?

Wenn ein Kreditnehmer ein Forward-Darlehen abschließt, dann sichert er sich die aktuellen Zinsen für einen zukünftigen Kredit. Das heißt, auch dann, wenn in den nächsten Monaten oder Jahren das Zinsniveau ansteigt, dann bleibt es beim vereinbarten Zinssatz. Daher ist es ganz besonders wichtig zu schauen, dass die Zinsentwicklung aktuell einen optimalen Tiefstand zeigt. Nur dann ist es auch lohnenswert, als Darlehensnehmer über diese Kreditform nachzudenken.

Zu den wichtigsten Vorteilen gehören daher:

  • Sicherung von günstigen Zinsen: Mit dem Forward-Darlehen hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, sich derzeit günstige Zinsen auch für die Zukunft zu sichern.
  • Keine Angst vor der Zinsentwicklung: Wer weiß, dass er in einigen Monaten oder auch einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung abschließen muss, der wird immer wieder die Zinsentwicklung beobachten und hier vielleicht auch eine hohe Unsicherheit bemerken. Diese wird mit einem Forward-Darlehen genommen.
  • Planungssicherheit: Das Forward-Darlehen bietet die Möglichkeit, eine optimale Planungssicherheit in Anspruch zu nehmen. Sobald der Vertrag abgeschlossen wurde, steht genau fest, wann der Darlehensnehmer welche Beträge zahlt.
  • Bereitstellungszinsen: Teilweise ist es für Kredite notwendig, Bereitstellungszinsen zu zahlen. Diese fallen bei einem Forward-Darlehen weg und daher entfallen Kosten.

Was sind die Nachteile bei einem Forward-Darlehen?

Die aktuellen Marktzinsen sind bei einem Forward-Darlehen bindend. Das kann durchaus von Vorteil sein, wenn der Marktzins in den folgenden Monaten oder Jahren steigt. Es muss aber auch bedacht werden, dass es zu einem Abfall der Zinskosten kommen kann. In dem Fall bleibt die Zinsbindung ebenfalls bestehen. Für den Kreditnehmer können die Zinskosten daher höher sein, als wenn noch gewartet worden wäre. Das ist also einer der Nachteile, der durch die frühe Zinsbindungsfrist entsteht.

Ebenfalls nicht zu unterschätzen ist der Zinsaufschlag auf den Bauzins, der bei einem Forward-Darlehen entsteht. Wie viele Prozentpunkte das sind, ist unterschiedlich und sollte unbedingt verglichen werden.

Was ist unter einem Forward-Darlehen Zinsaufschlag zu verstehen?

Kreditnehmer werden feststellen, dass im Darlehensvertrag von eine Zinsaufschlag gesprochen wird. Hierbei geht es um eine Absicherung der Bank. Da auch die Bank nicht vorhersehen kann, in welchem Maß die Zinsen steigen oder fallen, sichert sie sich mit einem Aufschlag ab. Dieser bewegt sich bei durchschnittlich 0,01 bis hin zu 0,03 Prozentpunkten. Berechnet werden sie pro Monat. Bei einer geringen Vorlaufzeit ist auch der Zinssatz mit Aufschlag für das Anschlussdarlehen günstiger.

Wer ein wenig Geduld hat, der kann sparen. Wenn die Zinsbindung beispielsweise nur noch rund 12 Monate beträgt, dann kann geschaut werden, wie es mit der Abstimmung der Anschlussfinanzierung aussieht. In dem Fall ist nicht mehr davon auszugehen, dass es zu einem Zinsaufschlag kommt.

Was ist bei Veränderungen der Lebenssituation?

Das Forward-Darlehen wird normalerweise schon mit etwas Vorlauf abgeschlossen. Wichtig zu wissen ist, dass es sich um einen klaren Darlehensvertrag handelt. Der Kreditnehmer ist verpflichtet, das Annuitätendarlehen dann auch abzunehmen, wenn es in Kraft tritt. Natürlich kann es passieren, dass es zu einer Veränderung der Lebenssituation oder der Finanzen kommt. Ein Beispiel ist hier eine Scheidung oder der Verkauf des Hauses oder der Wohnung.

Wenn der Kunde dann das Forward-Darlehen nicht annimmt, kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung fordern. Wie hoch diese ist, hängt davon ab, für welche Form der Berechnung sich die Bank entscheidet. Welche Variante gewählt wird, ist im Kreditvertrag nachzulesen und sollte auch in die Entscheidung einbezogen werden.

Schritt für Schritt zum Forward-Darlehen – so geht es

Wenn die Entscheidung gefallen ist und ein Kreditnehmer ein Annuitätendarlehen in Form eines Forward-Darlehens einsetzen möchten, dann sind mehrere Schritte notwendig, um die passende Lösung zu finden.

  1. Der Blick auf die Zinsbindung

Ein Forward-Darlehen kann nur dann abgeschlossen werden, wenn die Laufzeit der Zinsbindung bei 60 Tagen oder weniger liegt. Gerade bei sehr hohen Krediten, die eine lange Laufzeit haben, ist es gar nicht so einfach im Blick zu behalten, wie lang die Laufzeit noch ist. Hier ist es unbedingt zu empfehlen, einen Blick in den Vertrag zu werfen.

  1. Die Höhe des Betrages

Wie hoch ist der Darlehensbetrag noch nach Ablauf der Zinsbindung? Es handelt sich um die Restschuld, die dann auch als Grundschuld wieder neu eingetragen wird.

  1. Der Blick auf die Zinsentwicklung

Um die Zinsentwicklung einschätzen zu können, ist ein Blick auf die naheliegende Vergangenheit hilfreich. Wie hat sich der Zinssatz in den vergangenen Jahren entwickelt und wo steht er jetzt? Auch dann, wenn der Kreditnehmer kein Experte ist, lassen sich hier schon einige Tendenzen ablesen. Sieht es so aus, als würden die Zinsen noch weiter fallen, dann ist ein Forward-Darlehen keine optimale Wahl.

  1. Angebote einholen und vergleichen

Für die Volltilgung bei einem Forward-Darlehen ist es wichtig, ein Angebot mit sehr guten Konditionen zu haben. Es ist daher empfehlenswert, möglichst mehrere Angebote einzuholen. Dabei sollte nicht nur auf die Zinskosten geschaut werden. Wichtig sind auch weitere Konditionen, wie die Sondertilgung oder auch die Anpassung der Raten.

  1. Gespräch mit der Hausbank

Wenn ein gutes Angebot für ein Forward-Darlehen vorliegt, dann kann es sich lohnen, mit dem aktuellen Kreditgeber zu sprechen. Wie sieht das Angebot der Bank für die Anschlussfinanzierung aus? Hier ist dann der endgültige Vergleich notwendig um zu überlegen, ob eine Umschuldung lohnenswert ist.

  1. Der Abschluss des Darlehens

Nun kommt es nur noch darauf an, ein Darlehen abzuschließen und sich so die günstigen Zinsen zu sichern.

Die Bedeutung der Umschuldung bei einem Forward-Darlehen

Was hat es eigentlich mit der Umschuldung auf sich, wenn von einem Forward-Darlehen gesprochen wird? In dem Fall ist gemeint, dass die Anschlussfinanzierung durch eine andere Bank durchgeführt wird. Die Volltilgung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung steht hier im Fokus. Wenn das passiert, dann wird die Bank des bisherigen Kredites auch aus dem Grundbuch genommen.

Es handelt sich um eine Umschuldung. Der Forward-Darlehen wird bei einer anderen Bank aufgenommen und die Grundschuld des neuen Kreditgebers dann in das Grundbuch eingetragen. Es ist zu bedenken, dass dieser Schritt mit weiteren Kosten verbunden ist. Die Eintragung durch den Notar wird durch den Kreditnehmer getragen.

Wirklich lohnenswert ist die Umschuldung dann, wenn ein Unterschied von wenigstens 0,1 % vorliegt. Bietet die Hausbank also ein Darlehen, dessen Zinsen 0,1 % oder auch mehr über dem Angebot anderer Banken liegen, dann kann es sich lohnen, die Umschuldung durchzuführen.

Je höher der Betrag der Restschuld ist, umso mehr Ersparnis ist dann an dieser Stelle möglich.

Beispielrechnungen für ein lohnenswertes Forward-Darlehen

Für den Kreditnehmer steht noch immer die Frage im Fokus, wann sich ein Forward-Darlehen eigentlich wirklich lohnt. Um besser nachvollziehen zu können, wie hoch die Ersparnisse sind, bietet sich eine Beispielrechnung an.

Die Restschuld liegt bei 150.000 Euro, der effektive Jahreszins beim Forward-Darlehen mit Zinsaufschlag beträgt 3,17 %. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer Tilgungsrate in Höhe von 4,38 %, liegt die Restschuld nach dem Ablauf der Zinsbindung noch bei einem Betrag von 24.418 Euro. Insgesamt wurden über die Laufzeit Zinsen in einer Höhe von rund 43.000 Euro gezahlt.

Wenn der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung erst dann abschließt, wenn sie auch benötigt wird, liegt der Zinssatz bei möglicherweise 3,56 %. Die Tilgungsrate hat eine Höhe von 4 % bei gleicher Monatsrate. Nach der Zinsbindung von 15 Jahre ist die Restschuld bei rund 32.000 Euro. In diesem Zeitraum hat der Kreditnehmer einen Zinsbetrag von rund 50.500 Euro gezahlt.

Das heißt, die Ersparnis bei den Zinskosten liegt bei rund 7.000 Euro. Gleichzeitig ist die Restschuld nach einem gleichen Zeitraum rund 7.000 Euro geringer. Ein Blick auf den Zinssatz zeigt, dass bereits Unterschiede von 0,4 % eine sehr hohe Wirkung haben. Dies hängt in erster Linie damit zusammen, dass es sich bei den Darlehen normalerweise um Kredite mit einer recht hohen Summe handelt. Gerade in diesem Fall ist es wichtig, sich mit der Thematik zum Forward-Darlehen zu beschäftigen und die beste Lösung für sich zu finden.

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