Kredit für die Baufinanzierung aufnehmen

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist vor allem in Deutschland tief verankert und führt dazu, dass das Thema Baufinanzierung einen der zentralen Aspekte unserer langfristigen Finanzplanung darstellt. Die Kosten für ein neues Eigenheim sind in der Regel nur über einen Kredit zu bewältigen. Kaum ein Angestellter oder Selbstständiger verfügt über ein Einkommen, mit dem ein ganzes Haus auf einen Schlag abbezahlt werden kann.

Wer also die Finanzierung des Eigenheims in Angriff nehmen will, muss sich zwangsläufig mit einigen wichtigen Punkten zu diesem Thema befassen und sich in die grundlegenden Aspekte des Kreditwesens einarbeiten. Neben einem durchdachten Finanzierungskonzept sollten Sie auf jeden Fall auch Zeit und Mühe in die Wahl des richtigen Anbieters investieren. Eine Beratung seitens der Banken ist dabei meistens nicht objektiv und kann eine Recherche im Vorfeld nicht ersetzen.

So wird der Finanzierungsspielraum ermittelt

Die Finanzierung eines Eigenheims stellt in der Regel den finanziell bedeutendsten Schritt in unserem Leben dar. Damit es später nicht zu einem bösen Erwachen kommt, sollte der Finanzierungsspielraum im Vorfeld sorgfältig ermittelt werden. Auf diese Weise können Sie vermeiden, dass Sie sich finanziell überheben oder später enttäuscht sind, weil Sie sich Ihre Traumimmobilie gar nicht leisten können.

Zunächst sollten Sie darüber nachdenken, welcher Betrag Ihnen monatlich zur Finanzierung des Kredits zur Verfügung steht. Dabei spielen vor allem Erfahrungswerte eine Rolle. Im Zweifelsfall sollten Sie bei diesem Schritt eher konservativ vorgehen, damit Sie für unerwartete finanzielle Schwierigkeiten gewappnet sind. Darüber hinaus sollten Sie festlegen, in welchem Zeitraum das Haus abbezahlt werden soll. Alternativ können Sie sich auch zunächst überlegen, wie teuer die Immobilie maximal sein darf. Dazu empfiehlt es sich, im Vorfeld bereits den Markt zu sondieren.

Ein kurzes Rechenbeispiel soll die Überlegungen zum Finanzierungsspielraum verdeutlichen: Angenommen, Ihr Wunschobjekt kostet 100.000 € und soll über einen Zeitraum von rund 20 Jahren abbezahlt werden. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen müssen Sie unter diesen Umständen jährlich rund drei Prozent des Kredits tilgen. Wenn Sie eine niedrigere Tilgung von beispielsweise einem Prozent bevorzugen, dauert die Abbezahlung des Eigenheims rund 38 Jahre. Neben der längeren Laufzeit hat diese Variante jedoch auch den Nachteil, dass Sie wegen der längeren Zinszahlung auch insgesamt mehr Geld ausgeben. Eine zügige Abbezahlung des Kredits ist also, sofern es die finanziellen Rahmenbedingungen zulassen, zu bevorzugen.

Die wichtigsten Parameter für die Baufinanzierung im Überblick:

  • Kosten der Immobilie
  • Zinssatz
  • Zeitraum der Abbezahlung
  • jährliche Tilgung

Die Finanzierungsstruktur

Wenn Sie sich darüber im Klaren sind, wie die finanziellen Rahmenbedingungen Ihres Vertrages aussehen sollen, sollten Sie sich Gedanken über die Struktur des Kredits machen. Einer der wichtigsten Aspekte ist dabei das Eigenkapital, das so hoch wie möglich sein sollte. Bestenfalls werden alle liquiden Mittel in die Immobilie investiert. Das liegt daran, dass die für Kredite gezahlten Zinssätze immer über den Zinsen für Sparbeiträge liegen.

Wenn Sie also liquide Mittel zurückhalten und für diese einen Sparzins in Höhe von 1 % bekommen, ist diese Variante deutlich schlechter als eine Erhöhung des Baukredits mit einem Zinssatz von 4 %. Bei einer Summe von 10.000 € verschenken Sie bei diesem Beispiel bereits 300 € pro Jahr. Darüber hinaus gilt, dass der Zinssatz Ihrer Bank von der Höhe des Eigenkapitals abhängt. Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger fällt in der Regel auch der Zinssatz aus. Eine Liquiditätsreserve für anstehende Investitionen ist normalerweise ebenfalls nicht nötig, da in diesem Fall ein kleiner Ratenkredit aufgenommen werden kann.

Neben dem Eigenkapital spielt die sogenannte Zinsbindungsdauer eine große Rolle bei der Finanzierungsstruktur. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, wird ein Zinssatz festgelegt, der bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gültig ist. Typischerweise wird bei Baukrediten eine Bindungsdauer von zehn Jahren vereinbart. Danach wird ein neuer, der aktuellen Marktlage angepasster Zinssatz vereinbart. Im Moment heißt das für Kreditnehmer wegen des sehr niedrigen Zinsniveaus, dass die Bindungsdauer möglichst groß sein sollte. Ansonsten kann es passieren, dass der Zinssatz in einigen Jahren plötzlich deutlich angehoben wird.

Einige Banken werden Ihnen bei Beratungsgesprächen anbieten, einen Teil der Tilgungsrate in alternative Sparformen zu investieren. Dazu gehören etwa Fonds, Lebensversicherungen oder andere Investitionen. Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass derartige Investitionen immer ein Risiko darstellen. Die Möglichkeit einer schnelleren Rückzahlung ist bei diesen Modellen natürlich gegeben, da die Investitionen höhere Renditen erlauben. Im schlechtesten Fall kann diese Strategie Ihren Kredit jedoch auch deutlich belasten, da die erhofften Renditen ausbleiben.

Neben den genannten Aspekten sollten Sie darauf achten, dass seitens der Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen gegeben ist. Das bedeutet, dass Sie im Falle einer guten finanziellen Lage neben den regelmäßigen Tilgungen sogenannte Sondertilgungen vornehmen, um den Kredit schneller abzubezahlen. Bei finanziellen Spielräumen sind diese separaten Tilgungen in der Regel zu empfehlen, da die gesamte Zinslast deutlich gesenkt werden kann und die Immobilie schneller abbezahlt wird.

Die wichtigsten Aspekte einer gesunden Finanzierungsstruktur finden Sie hier noch einmal im Überblick:

  • Zinsbindungsdauer
  • Tilgungssatz
  • Alternative Investitionen in Fonds oder Lebensversicherungen
  • Sondertilgungen

Die Wahl des Kreditgebers

In der letzten Phase müssen Sie sich schließlich für einen der vielen Kreditgeber entscheiden. Für diese Phase ist wichtig zu wissen, wovon die Banken ihre Kreditangebote abhängig machen. In der Regel wird aufgrund Ihrer persönlichen Daten und der finanziellen Basis abgeschätzt, wie hoch das Risiko eines Kreditausfalls ist. Der resultierende Zinssatz hängt ganz wesentlich von diesen Rahmenbedingungen ab und führt dazu, dass die Zinssätze für Baukredite deutlich variieren können.

Um besser einschätzen zu können, mit welchem Zinssatz Sie ungefähr rechnen können, wird im Folgenden eine Übersicht über zinssenkende und zinssteigernde Eigenschaften gegeben:

 

Positiv für Ihren Zinssatz Negativ für Ihren Zinssatz
Angestellte mit unbefristetem Arbeitsvertrag Selbstständige
Beamte Angestellte in Probezeit oder mit befristetem Vertrag
Immobilie in begehrter Wohnlage Variables Gehalt
Neubau Mietobjekte
Positive Schufa-Auskunft Negative Schufa-Auskunft
Eigennutzung der Immobilie Immobilie in schlechtem Zustand

 

Um schließlich den Anbieter zu finden, der am besten zu Ihren Vorstellungen und finanziellen Rahmenbedingungen passt, können Sie sich auch an einen professionellen Kreditvermittler wenden. In vielen Fällen stellen solche Vermittler eine Investition dar, die sich schnell rentiert. Im Internet finden Sie bei verschiedenen Anbietern auch Vergleichsrechner, mithilfe derer Sie verschiedene Szenarien vergleichen können.