Bei der Baufinanzierung handelt es sich um ein Darlehen, mit dem sich viele Menschen den Traum vom Eigenheim finanzieren. Diese haben jedoch oft eine besonders lange Laufzeit, welche bei durchschnittlich 20 Jahren liegt. Kein Wunder, denn der aufgenommene Baukredit ist in der Regel recht hoch. Das bedeutet aber auch, dass die Wahrscheinlichkeit, hier innerhalb der Rückzahlungszeit in Schwierigkeiten zu kommen, höher liegt als bei kürzeren Laufzeiten. Unter Umständen kann es auch dazu kommen das die Baufinanzierung gekündigt wird und Sie den Betrag innerhalb kurzer Zeit zurückzahlen müssen. Um die Risiken früh genug zu erkennen, haben wir für Sie eine Gliederung an unterschiedlichen Ursachen ausgearbeitet.
Die persönlichen Gründe
In vielen Fällen führen unterschiedliche persönliche Faktoren dazu, dass die Baufinanzierung zur Schuldenfalle führt. Ob nun die Restschuld nicht abgezahlt werden kann, weil die Anschlussfinanzierung bzw. die monatliche Rate zu hoch ist oder es sich im Leben vom Kreditnehmer Dinge grundsätzlich verändert haben, eine Baufinanzierung darf niemals auf die leichte Schulter genommen werden. Aus diesem Grund wollen wir Ihnen die unterschiedlichen persönlichen Gründe einmal genauer vorstellen.
Nicht ausreichende (Vor-) Kenntnisse
Der wohl größte Traum bei vielen Menschen sind die eigenen vier Wände. Das Eigenheim, das irgendwann komplett abbezahlt ist und in dem man selbst glücklich alt werden kann. Selbstverständlich komplett schuldenfrei, sobald der Kredit komplett abgezahlt wurde. Auch die Immobilie als Geldanlage spielt hier eine wichtige Rolle, ganz egal, ob man selbst darin wohnt oder diese vermietet.
Die mangelnden Kenntnisse beginnen oft schon bei der Planung der Renovierung. Hier sind nicht nur die anfallenden Kosten (Rentabilitätsberechnung) mit gemeint, welche Sie im Vorfeld dringend und detailliert planen müssen. Es geht auch in den Zeitplan, welcher erstellt werden muss. Auch das Beantragen von Baufinanzierung samt dem Zusammentragen aller Daten und Fakten führt zu Verzögerungen, welche mit eingeplant werden müssen. All das kann zu einer deutlichen Verzögerung führen, was wiederum zu einer Doppelbelastung der bisherigen Miete sowie auch den Nebenkosten führt.
Achtung: Unterschätzen Sie niemals die Kosten für Behördengänge. Notar und Co. kosten nicht nur Zeit, sondern auch bares Geld, was dringen mit in die Finanzierung einberechnet werden muss.
Der Todesfall
Die Priorität bei dem Kauf oder der Bau- und Modernisierungsphase von einer Immobilie liegt stets auf der Herrichtung dieser. Dabei werden die ganz typischen Risiken einfach verdrängt. So kann es leider auch zu einem Todesfall innerhalb von der Immobilienfinanzierung kommen. Durch den Tod vom Debitor bleibt die Belastung aber trotzdem bestehen und muss gezahlt werden. Oft ist die jeweilige Immobilie dann auch viel zu groß für eine Person und kann am Schluss nicht mehr gehalten werden.
Eine Trennung
Viele Paare kaufen sich zusammen ein Haus. Der Traum von der gemeinsamen Immobilie kann aber auch schnell platzen und man geht getrennte Wege. Wenn eine Ehe bzw. Partnerschaft in die Brüche geht, steht bei einem gemeinsamen Baudarlehen auch das Gespräch mit der Bank an. Hier werden nun grundlegende Fragen angesprochen.
Wer zahlt die Raten weiter?
Da gibt es verschiedene Konstellationen. Entweder einer der beiden Partner wird zum alleinigen Darlehensnehmer oder beide zahlen den Kredit weiter zu zweit ab. Bevor man zur Bank geht, sollte man natürlich alles gemeinsam festlegen und diese Frage klären. Dabei steht natürlich auch die Frage im Raum, ob Sie den Immobilienkredit von allein zurückzahlen können oder ob die Monatsrate zu hoch ist.
Wer bezahlt wem und zu welchem Zeitpunkt einen Teil von der Immobilie aus?
Meistens ist es so, dass Sie gemeinsam mit Ihrem Partner als Debitor im Vertrag aufgeführt sind. Wenn einer das Haus oder die Wohnung behalten möchte, muss der andere fairerweise ausgezahlt werden. Auch hier kann man nun mit der Bank reden, eine Umschuldung beantragen, den Kredit erhöhen oder die monatliche Rate zu ändern. Ist es nicht möglich, den Partner auszubezahlen, so steht oft ein Verkauf der Immobilie an.
Bietet sich ein Aufhebungsvertrag von dem Darlehen an?
Wenn einer den Kredit allein abbezahlen möchte, bieten manche Banken den Darlehensnehmern an, über die Restschuld einen Aufhebungsvertrag samt Neuvereinbarung aufzusetzen. Dabei sollte eine Schuldhaftentlassung stattfinden, sodass nur noch Sie oder Ihr Expartner als Darlehensnehmer aufgeführt sind. Dann kann man auch mit nur einem Gehalt kalkulieren und eventuell herabgesetzt bzw. angepasst werden.
Die Konsumwünsche
Während einer Finanzierung ist es nicht besonders selten, dass ein sogenanntes materielles Streben entsteht. Hierbei handelt es sich um den Wunsch nach unterschiedlichen Dingen, welche über den Besitz von einer Immobilie hinausgehen. Dafür brauchen Sie zusätzliches Geld. Viele, die nun nicht das dafür benötigte Einkommen haben, nehmen sich einen weiteren Kredit auf, um sich diese Wünsche zu erfüllen oder nutzen den Ratenkauf dafür. Das bedeutet aber auch, dass diese monatlichen Kosten mittelfristig weitere Liquidität bindet und sich die Spirale hinunter zur Schuldenfalle immer mehr zuspitzt. Sollten hier mehrere Ratenkäufe zusammenkommen, überschulden sich viele Menschen und beantragen eine Umfinanzierung bei der Bank, sodass alle Kredite zu einer Summer zusammengefasst werden.
Das Sparvermögen
Während der Kredit vom Debitor zurückgezahlt werden muss und die monatliche Rate weiterhin fällig wird, kommen noch weitere Kosten, welche nicht unterschätzt werden sollten. Dazu gehören unter anderem Pflegefälle in der Familie oder aber wichtige Reparaturen am Auto. Vielleicht bekommen Sie auch Zuwachs oder an der Immobilie selbst stehen Reparaturen an. Es ist also wichtig, auch während der Baufinanzierung jeden Monat weiterhin Geld anzusparen, um für solche Situationen gerüstet zu sein.
Die vertraglichen Gründe
Hierbei handelt es sich um die Ursachen, welche aus dem Darlehensvertrag zustande kommen. Auch hier können für den Darlehensnehmer große Risiken entstehen, welche auf keinen Fall unterschätzt werden sollten. Dabei geht es um Konditionen der Bauzinsen bzw. die Zinsbindung und auch den festgelegten Tilgungssatz.
Die Darlehenstilgung
Neben den monatlichen Raten wird bei einem Förderbankdarlehen bzw. Bankkrediten auch der Satz der Tilgung vereinbart. Bei den Annuitätendarlehen enthält die monatliche Rate also einen Zins- und Tilgungsanteil. Wenn Sie nun zu niedrige Tilgungsraten angesetzt haben, so ist die Laufzeit der Rückzahlung vom Darlehen sehr lang. Damit erhöht sich auch wieder das Risiko von externen Risikofaktoren, welche nun die Rückzahlung erschweren.
Wenn Sie nun eine mehrjährige tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbart haben, so erhöht sich nach und nach der Ratendruck, da nun ein Tilgungsanstieg stattfindet.
Bei endfälligen Darlehen hingegen werden sogenannten Tilgungsersatzmittel festgelegt. Beides zusammen führt dazu, dass die monatlichen Raten zu Anfang noch hoher sind. Die Darlehensschuld reduziert sich also in den ersten Jahren nicht. Wenn nun Zahlungsstörungen eintreten, funktioniert der Rückzahlplan nicht mehr, was wiederum dazu führt, dass das Kostenrisiko deutlich ansteigt.
Verschiedene Nebenverträge
Neben dem Kredit werden oft auch Sicherungsprodukte benötigt. Dazu gehört zum Beispiel eine Versicherungsleistung zum Schutz der Immobilie oder aber der Person bzw. der Familie. Auch hier entstehen monatliche Kosten, welche sie einkalkulieren und nicht unterschätzen sollten. Weitere Beträge entstehen durch die Zinssicherungsprodukte sowie die Bildung von Instandhaltungsrücklagen. Hier dürfen Sie nicht den Überblick verlieren, denn ansonsten können die zusätzlichen monatlichen Kosten schnell zur Selbstüberschätzung und somit leider auch direkt in die Schuldenfalle führen.
Die objektbezogenen Gründe
Es gibt natürlich auch objektbezogene Gründe, welche auf den Hausbesitzer zukommen und welche leider in der Regel nicht beeinflusst werden können. Auch hier ist das Risiko nicht zu unterschätzen und ein Grund, dass die Baufinanzierung in der Schuldenfalle enden kann.
Wenn der Nachfinanzierungsbedarf besteht
Egal, ob Sie nun eine Immobilie gekauft haben, ein Haus bauen wollen oder eine Modernisierung ansteht, wichtig ist stets eine detailgenaue Projektplanung. Denn auch Grundstückskosten sowie weitere Nebenkosten sind wichtig und müssen beglichen werden.
Hinzu kommen aber auch die einmaligen Kosten. Dazu gehören die Steuern, die Behördenkosten, die Architekturkosten sowie auch die vom Notar oder die Gebühren, welche vom Statiker in Rechnung gestellt werden. Wenn Sie diese nicht berücksichtigt haben, ist die zusätzliche Belastung von Ihrem Eigenkapital enorm.
Des Weiteren werden leider auch immer wieder die Eigenleistungen in der Bau- und Modernisierungsphase unterschätzt. Zwar machen Sie hier einige Arbeiten selbst, die Materialkosten bleiben allerdings bestehen und zusätzlich ist es nicht selten, dass Sie länger für die anstehenden Arbeiten brauchen als ein Unternehmen. Kein Wunder, denn neben den Arbeiten am Gebäude werden Sie wahrscheinlich auch noch arbeiten gehen. Das bedeutet auch wieder, dass bei vielen Immobilienkäufer die Doppelbelastung länger geht. Hier sollten Sie ausrechnen, ob es sich wirklich lohnt, die anstehenden Arbeiten selbst durchzuführen.
Wenn das Gebäude den Sanierungsgrad erreicht hat, ist es natürlich zu diesem Zeitpunkt nicht mehr bewohnbar. Das Darlehen bleibt mit all seinen Verbindlichkeiten aber bestehen, sodass die monatlichen Raten durch die Darlehensnehmer weiterhin beglichen werden müssen. Des Weiteren gibt es aber auch die sogenannten Sicherheitsverträge zur Grundstücksbelastung. Die Sicherheitsverträge zu Grundschulden sollten den Debitor dazu verpflichten, das jeweilige Gebäude instand zu halten. Sie werden neben der Vorfälligkeitsentschädigung gerne mit in die Verträge aufgenommen.
Die wirtschaftlichen Gründe
Die diversen konjunkturellen und saisonalen Schwankungen in der Wirtschaft können nur sehr schwer kalkuliert werden. Auch hier entstehen schnell Risiken, welche die Schuldenfalle Baufinanzierung begünstigen können.
Die Zinsänderungen
Die Zinskonditionen sind ein wichtiger Punkt. Bei jedem Kreditvertrag gibt es eine Zinsbindung, welche seitens der Bank über eine bestimmte Anzahl an Jahren gewährleistet wird. Es ist allerdings nicht selten, dass die Restschuld nach Ablauf der Frist noch recht hoch ist und somit nicht per Einmalzahlung abgezahlt werden kann. Wenn nun die Zinssicherung versäumt wurde, besteht die Gefahr, dass der Zinssatz gestiegen ist. Dadurch erhöht sich bei der Abschlussfinanzierung nun die Ratenbelastung für den Darlehensnehmer. Aus diesem Grund sollten die Raten der Tilgung immer recht hoch angesetzt werden.
Verlust des Jobs
Natürlich entscheiden Sie sich nur dann für den Kauf einer Immobilie, wenn ausreichend Kapital sowie auch ein gesichertes Monatseinkommen vorhanden ist. Auch nur dann wird der Baufinanzierung genehmigt. Selbst wenn man Baukindergeld bekommt oder einen gut gefüllten Bausparvertrag hat, sollte monatlich ausreichend Geld reinkommen, um die Immobilienfinanzierung abzubezahlen.
Allerdings kann es auch passieren, dass jahrelange Angestellte ihren Job verlieren oder man als Firmeninhaber auf einmal keine Aufträge mehr reinbekommt. Das monatliche Einkommen verändert sich gravierend und die monatlichen Raten können kaum noch abgezahlt werden.
Aus diesem Grund ist es nicht nur ratsam, eine Sondertilgung zu vereinbaren, sodass Sie in finanziell guten Zeiten einige Sonderzahlungen leisten können. Aber Achtung, die Entschädigung der Vorfälligkeit ist niemals zu unterschätzen und sollte auf jeden Fall kontrolliert werden. Es ist ebenso empfehlenswert, einen entsprechenden Schutz vor Einkommensverlust mit in den Vertrag aufzunehmen. So ist es schwer, in wirtschaftlich schlechten Zeiten schnell neue Arbeit bzw. Aufträge zu finden. Zusätzlich kann die Immobilie in solchen Zeiten auch nur schlecht für einen guten Preis verkauft werden.